Instone: der 43-Prozent-Gewinnsprung, der keiner ist

Stell dir vor, dein Nachbar erzählt dir stolz, sein Gewinn sei dieses Jahr um 43 Prozent gestiegen — und das mitten in einer Branchenkrise, über die alle Zeitungen schreiben. Dein erster Impuls ist Bewunderung. Dein zweiter sollte eine Frage sein: Welcher Gewinn eigentlich? Genau diese Szene spielt sich bei der Instone Real Estate Group SE (Prime Standard: INS) ab: Das berichtete Ergebnis je Aktie stieg 2025 tatsächlich um 43,1 Prozent. Klingt nach einer Erfolgsgeschichte gegen den Trend. Deshalb machen wir wie immer einen Deal: Wir freuen uns kurz über die 43 Prozent und lesen dann gemeinsam, was im Geschäftsbericht 2025 wirklich steht. Dort lauern zwei Missverständnisse auf einmal — welche Gewinnzahl zählt, und was Instone überhaupt ist. Denn anders als die vier Immobilienwerte, die wir zuletzt analysiert haben, ist Instone kein Vermieter. Und das ändert alles. Am Ende entscheidest du selbst, was der Gewinnsprung wert ist.

Was Instone macht — und warum es kein Vermieter ist

Hier liegt das erste und wichtigste Missverständnis. Wegen „Real Estate" im Namen wird Instone oft in einen Topf geworfen mit Wohnungskonzernen wie TAG oder dem REIT Hamborner. Falsch. Instone ist Deutschlands größter börsennotierter reiner Wohnimmobilien-Entwickler: Das Unternehmen kauft Grundstücke, plant und baut ganze Wohnquartiere in Metropolregionen (Rhein-Main, Hamburg, NRW, Stuttgart, Leipzig, Nürnberg) und verkauft sie dann — an private Eigennutzer und an institutionelle Investoren. Danach ist Instone raus. Es gibt keinen Bestand, keine Mieteinnahmen, keinen Substanzwert (EPRA NTA), kein klassisches LTV — all die Kennzahlen, mit denen man einen Vermieter misst, sind hier bedeutungslos. Ein Entwickler ist eher wie ein Hersteller: Er kauft Rohstoff (Grundstücke), produziert (baut) und verkauft. Und das macht ihn zyklisch: In guten Jahren mit niedrigen Zinsen und Kauflaune verdient er glänzend, in Krisen mit hohen Zinsen und teuren Baukosten steht die Maschine fast still. Merk dir diese Natur — sie ist der rote Faden dieser Analyse und der Grund, warum man die Instone-Aktie ganz anders lesen muss als einen Wohnungskonzern.

Wo die Aktie in unserem Scanner auftaucht

INS steht in gleich mehreren unserer Scanner (Datenstand 31. März 2026) — und die Mischung ist aufschlussreich. Die Aktie taucht in den Value-Filtern auf (Kurs-Gewinn-Verhältnis rund 7, Kurs-Umsatz-Verhältnis niedrig) — sie ist also optisch billig. Gleichzeitig steht sie im Peter-Lynch-PEG-Scanner, der günstige Bewertung mit erwartetem Gewinnwachstum kombiniert. Übersetzt heißt das: Der Markt (und unser Scanner) preist eine Erholung ein — billige Bewertung heute plus erwartetes Wachstum morgen. Genau das ist die Investmentthese bei einem zyklischen Entwickler in der Talsohle: Man kauft nicht das aktuelle (schwache) Ergebnis, sondern die Wende. Ob diese Wende kommt, ist die Kernfrage. Und Vorsicht bei der Gewinnzahl, auf die sich das niedrige KGV bezieht — die schauen wir uns jetzt genau an. So findest du die Aktie selbst: im Menü „Scanner" das Peter-Lynch-PEG-Ranking öffnen und INS.DE suchen.

Die Zahlen: warum 43 Prozent Plus in Wahrheit ein Minus sind

Zurück zum Gewinnsprung. Das berichtete Ergebnis je Aktie stieg 2025 von 0,72 € auf 1,03 € — plus 43,1 Prozent. Das ist die Zahl, die im Scanner das niedrige Kurs-Gewinn-Verhältnis erzeugt. Aber bei einem Entwickler ist das berichtete IFRS-Ergebnis mit Vorsicht zu genießen: Es enthält Sondereffekte (etwa Bewertungs- und Einmaleffekte), die mit dem laufenden Bauen und Verkaufen nichts zu tun haben. Deshalb weist Instone — wie die meisten Entwickler — ein bereinigtes Ergebnis aus, und das erzählt die andere Geschichte:

„Das bereinigte Ergebnis je Aktie belief sich im Berichtszeitraum auf 0,71 Euro (Vorjahr: 0,84 Euro)."

— Instone Real Estate Group SE, Geschäftsbericht 2025

Also: Berichtet +43 Prozent, bereinigt −15 Prozent. Dieselbe Firma, dasselbe Jahr, zwei gegensätzliche Vorzeichen — je nachdem, welche Zeile man liest. Das bereinigte Konzernergebnis fiel um 14,4 Prozent auf 31,6 Mio. €, das bereinigte operative Ergebnis (EBIT) um 11,1 Prozent auf 51,1 Mio. €, der bereinigte Umsatz lag bei 504,4 Mio. €. Merke: Bei einem zyklischen Unternehmen ist die bereinigte, operative Zahl der ehrlichere Kompass — die berichtete kann in beide Richtungen täuschen. Wer Instone allein wegen des optisch niedrigen KGV kauft, kauft eine Illusion; die operative Wahrheit ist ein Ergebnisrückgang in einem schwierigen Markt.

Die unbequemen Wahrheiten

Unbequeme Wahrheit Nr. 1: Der Entwickler verbrennt Cash — für Grundstücke

Ein Entwickler in der Talsohle hat zwei Möglichkeiten: abwarten oder antizyklisch einkaufen, solange Grundstücke billig sind. Instone tut Letzteres — und das kostet zunächst richtig Geld. Der Free Cashflow (das, was nach allen Investitionen an Barmitteln übrig bleibt) war schon 2025 mit −16,9 Mio. € negativ und stürzte im ersten Quartal 2026 regelrecht ab:

„Bei einer leicht gestiegenen Nettoverschuldung und temporär geringerer Profitabilität liegt der Verschuldungsgrad weiterhin auf einem niedrigen Niveau in Höhe von dem 4,0-Fachen des bereinigten EBITDA."

— Instone Real Estate Group SE, Quartalsmitteilung Q1 2026

Der Verschuldungsgrad sprang also in einem einzigen Quartal von 2,8x auf 4,0x, die Nettofinanzschulden von 151,5 auf 184,2 Mio. €. Der Vorstand nennt das Niveau „niedrig", und im Branchenvergleich stimmt das auch — Instone startet von einer soliden Bilanz (Eigenkapitalquote deutlich über 30 %). Aber die Richtung ist klar: Das Unternehmen investiert in die nächste Zyklusphase, bevor sie da ist. Das ist unternehmerisch mutig und potenziell klug — man kauft günstig ein, was später teuer verkauft wird. Es ist aber auch eine Wette mit Vorleistung: Kommt die Erholung später als gedacht, trägt Instone die höhere Zinslast und den Cashburn länger, als der Bilanz lieb ist.

Unbequeme Wahrheit Nr. 2: Das erste Quartal 2026 war schwach

Wer auf die Wende wettet, muss die Startbedingungen kennen — und die waren zum Jahresbeginn 2026 mau. Der bereinigte Umsatz fiel im ersten Quartal auf 79,3 Mio. € (Vorjahreszeitraum 105,0 Mio.), das bereinigte operative Ergebnis (EBIT) brach um 64,3 Prozent auf 4,6 Mio. € ein, das bereinigte Ergebnis nach Steuern um 88 Prozent auf nur noch 0,9 Mio. €. Instone erklärt das nachvollziehbar mit dem Timing des Geschäfts: Umsätze werden erst bei Übergabe fertiger Wohnungen gebucht, und ein kalter Winter verzögerte die Bauleistung. Ein schwaches erstes Quartal ist bei einem Entwickler also kein Drama — das Jahr entscheidet sich in den späteren Quartalen, wenn Projekte übergeben werden. Aber es zeigt, wie ungleichmäßig und schwer prognostizierbar die Erträge eines Entwicklers fließen, und wie viel Vertrauensvorschuss die 2026er-Erholungsprognose noch braucht.

Unbequeme Wahrheit Nr. 3: Die Erholung 2026 steht unter Nahost-Vorbehalt

Apropos Prognose: Für 2026 erwartet der Vorstand die Trendwende — einen Umsatz von 550 bis 600 Mio. €, ein bereinigtes Ergebnis von 35 bis 40 Mio. € und deutlich mehr Neuverkäufe (Vermarktungsvolumen 650 bis 750 Mio. €). Das wäre die ersehnte Erholung. Bemerkenswert ist aber die Bedingung, die der Vorstand seiner eigenen Prognose voranstellt: Sie basiere auf der Annahme, dass „es im Nahen Osten nicht zu einem langwierigen Konflikt kommt". Solche geopolitischen Vorbehalte sind bei einem deutschen Wohnungsentwickler ungewöhnlich — und sie haben einen konkreten Hintergrund (dazu gleich im Beifang: der zweitgrößte Aktionär sitzt in Dubai). Für dich als Anleger heißt das vor allem eines: Die Erholungsprognose ist kein Selbstläufer, sondern hängt an Annahmen über Zinsen, Baukonjunktur und sogar Weltpolitik, die der Vorstand selbst nicht kontrolliert.

Bewertung — die Wette auf den Zyklus

Jetzt zusammengerechnet. Optisch ist Instone billig: Kurs-Gewinn-Verhältnis rund 7 (auf das berichtete Ergebnis) und ein Kurs, der etwa der Hälfte des Buchwerts von 14,12 € je Aktie entspricht. Für Deutschlands größten Wohnungsentwickler klingt das nach einem Schnäppchen. Aber du hast jetzt gelernt, was der Rabatt bedeutet: Der Markt bezahlt so wenig, weil er den zyklischen Charakter und die schwache aktuelle Ertragslage einpreist — bereinigt fällt der Gewinn, das erste Quartal war mau, der Cashburn ist hoch. Der Wert der Aktie hängt fast vollständig an einer einzigen Frage: Kommt die Erholung des deutschen Wohnungsbaus? Deutschland braucht dringend Wohnungen, die Bautätigkeit ist eingebrochen, und ein finanzstarker Entwickler, der jetzt antizyklisch Grundstücke kauft, ist bestens positioniert, wenn die Nachfrage zurückkehrt und die Zinsen sinken. Passiert das, ist die Aktie zum halben Buchwert ein günstiger Einstieg in einen Marktführer. Verzögert sich die Wende, drücken Cashburn, steigende Verschuldung und schwache Ergebnisse weiter. Das ist keine Substanzwert-Wette wie bei einem Vermieter, sondern eine Konjunktur- und Zyklus-Wette — und die sollte man bewusst eingehen, nicht aus Versehen, weil das KGV so niedrig aussah. Denselben genauen Blick haben wir bei DEFAMA, FCR und Deutsche Konsum angelegt — bei Instone gilt er der richtigen Gewinnzahl und dem Zyklus.

Chancen und Risiken auf einen Blick

Was für Instone spricht:

• Marktführer: Deutschlands größter börsennotierter Wohnungsentwickler mit einer großen Projektpipeline (rund 7,0 Mrd. € Vermarktungsvolumen, ~14.000 Einheiten).
• Antizyklische Positionierung: kauft in der Talsohle günstig Grundstücke — die richtige Strategie, falls die Erholung kommt.
• Solide Ausgangsbilanz und stabile Dividende (0,43 € je Aktie, soll fortgeführt werden); optisch günstig (Kurs rund halber Buchwert von 14,12 €).
• Struktureller Rückenwind: großer Wohnungsmangel in Deutschland, eingebrochene Bautätigkeit — Nachholbedarf, sobald Zinsen und Baukosten es zulassen.

Was dagegen spricht:

• Zyklisches Geschäft in der Talsohle: bereinigtes Ergebnis 2025 −14,4 %, erstes Quartal 2026 schwach (bereinigtes EBIT −64 %).
• Hoher Cashburn durch Grundstückskäufe: Free Cashflow −16,9 Mio. € (2025), −98,3 Mio. € (Q1 2026); Verschuldungsgrad in drei Monaten von 2,8x auf 4,0x gestiegen.
• Das berichtete Ergebnis (+43 %) täuscht über die operative Schwäche hinweg — Vorsicht bei Kennzahlen, die auf dem berichteten Gewinn beruhen.
• Die Erholungsprognose 2026 ist an Annahmen (Zinsen, Baukonjunktur, „kein langwieriger Nahost-Konflikt") geknüpft, die der Vorstand nicht kontrolliert.

Das Fazit: die richtige Zahl, das richtige Geschäft

Erinnerst du dich an den Gewinnsprung vom Anfang? Nach dem Geschäftsbericht 2025 lässt er sich ehrlich einordnen: Die 43 Prozent sind echt gerechnet, aber der falsche Kompass. Instone ist ein solider, führender Wohnungsentwickler, dessen operatives Geschäft in der Baukrise schrumpft und der antizyklisch auf die nächste Aufschwungphase setzt — mit dem nötigen Mut, dem nötigen Cashburn und der nötigen Portion Hoffnung auf Zinsen, Konjunktur und Weltpolitik. Das ist keine sichere Dividendenanlage und keine Substanzwert-Wette, sondern ein zyklischer Wert für Anleger, die an die Erholung des deutschen Wohnungsbaus glauben und den langen Atem dafür haben. Die eigentliche Leistung dieser Analyse war, zwei Verwechslungen aufzulösen: welche Gewinnzahl zählt (die bereinigte) und was Instone überhaupt ist (ein Entwickler, kein Vermieter). Ob dir die Zyklus-Wette den halben Buchwert wert ist, kannst nur du entscheiden. Und das ist auch gut so.

Quellen: Instone Real Estate Group SE, Geschäftsbericht 2025; Quartalsmitteilung Q1 2026 (ir.de.instone.de); Fundamentaldaten & hauseigener Aktien-Scanner (Datenstand 31. März 2026). Diese Analyse ist eine journalistische Einordnung und keine Anlageberatung; Aktien unterliegen Kursrisiken bis zum Totalverlust.