DEFAMA: elf Jahre Dividende rauf — und warum 2026 die Maschine stockt

Es gibt eine Zahl, die bei Anlegern jede Skepsis wegschmelzen lässt: eine ununterbrochene Serie. Ein Unternehmen, das jedes Jahr die Dividende erhöht — da schaltet der Kopf auf Autopilot: „Das lief elf Jahre gut, warum sollte es aufhören?" Psychologen nennen das den Konsistenz- oder Streak-Bias — wir verwechseln eine schöne Vergangenheit mit einer sicheren Zukunft. Bei der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (m:access: DEF) läuft dieser Reflex auf Hochtouren, denn ihre Dividendenserie ist tatsächlich beeindruckend. Deshalb machen wir wie immer einen Deal: Wir bewundern die Serie kurz — und lesen dann gemeinsam, was im Geschäftsbericht 2025 hinter ihr steht. Dort findet sich ein Rekordjahr, das der Aktienkurs komplett ignoriert hat, ein Wachstumsmodell auf Pump und ein 2026, in dem die Maschine zum ersten Mal seit Jahren nur im Leerlauf dreht. Am Ende entscheidest du selbst, was dir eine perfekte Serie wert ist.

Was DEFAMA macht — der Discounter unter den Immobilienfirmen

DEFAMA hat ein bewusst langweiliges Geschäftsmodell, und genau das ist der Punkt. Die Firma kauft kleine Fachmarktzentren in der deutschen Provinz — Einkaufszentren in Städten wie Zeitz, Sangerhausen, Görlitz oder Bad Langensalza, in denen Aldi, Netto, Rossmann oder ein Baumarkt die Miete zahlen. Die Nische ist Absicht: Solche Objekte sind zu klein für die großen Immobilienfonds und zu speziell für Privatanleger — DEFAMA kann sie deshalb günstig einkaufen. Die Kriterien liest man wie eine Einkaufsliste: möglichst nicht mehr als zehn Mieter pro Objekt und mindestens 100.000 € Jahresmiete. Gekauft wird, um zu behalten (Buy-and-hold), nicht um schnell weiterzuverkaufen. Ende 2025 gehörten DEFAMA 94 Standorte mit 324.310 Quadratmetern Fläche; ein unabhängiger Gutachter (bulwiengesa) bewertete sie zusammen auf 352,2 Mio. € (Vorjahr 323,4 Mio.), die annualisierte Jahresnettomiete lag bei 28,1 Mio. €, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (im Fachjargon „WALT") bei 4,6 Jahren. Ein Vermieter also, der viele kleine, stabile Mietschecks einsammelt — solange die Mieter zahlen. Merk dir diesen Zusatz, wir kommen darauf zurück.

Wo die Aktie in unserem Scanner auftaucht — nämlich nirgends

Hier müssen wir ehrlich sein: DEFAMA taucht in keinem einzigen unserer Scanner auf (Datenstand 31. März 2026) — und das ist kein Versehen, sondern hat einen lehrreichen Grund. Unsere Scanner sieben Aktien nach standardisierten Kennzahlen wie Kurs-Gewinn-Verhältnis, Momentum oder Umsatzbeschleunigung. DEFAMA ist dafür schlicht zu klein und zu speziell: ein Micro-Cap, der nach dem deutschen Handelsrecht (HGB) statt nach dem internationalen IFRS bilanziert, im wenig beachteten Münchner Segment m:access gehandelt wird und dessen aussagekräftigste Kennzahlen — FFO, NAV, LTV — in den Standard-Rastern gar nicht vorkommen. Das ist die unbequeme Kehrseite der Nische: Was zu klein für die Fonds ist, ist auch zu klein für die meisten automatischen Filter. Für dich als Leser heißt das: Bei einem Wert wie DEFAMA führt kein Weg daran vorbei, den Geschäftsbericht selbst aufzuschlagen. Genau das machen wir jetzt.

Die Zahlen: eine Maschine, die Jahr für Jahr mehr abwirft

Fangen wir mit dem an, was die Serie überhaupt erst ermöglicht. Die entscheidende Kennzahl bei einem Vermieter ist nicht der Gewinn, sondern der FFO — kurz für „Funds From Operations", also der Mittelüberschuss aus der Vermietung nach Zinsen und laufenden Kosten. Aus dem FFO kommt die Dividende, und DEFAMAs FFO wächst seit Jahren wie am Schnürchen: von 1,60 € je Aktie (2021) über 2,02 € (2023) auf zuletzt 2,25 € je Aktie (2025) — in Summe 10,8 Mio. €, ein Plus von 8 Prozent und ein neuer Rekord. Auch der ausgewiesene Nettogewinn (+22 % auf 5,6 Mio. €) und der Umsatz (+15 % auf 31,4 Mio. €) markierten 2025 Bestwerte. Der Vorstand fasst es im Aktionärsbrief nüchtern zusammen:

„Trotz leichter ‚Bremsspuren' durch die Wertberichtigungen auf Forderungen gegenüber Hammer konnten wir den FFO um 8% auf 10,8 Mio. € und das Nettoergebnis um 22% auf 5,6 Mio. € steigern – beides neue Rekordwerte, ebenso wie der auf 31,4 Mio. € (+15%) erhöhte Umsatz."

— DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, Geschäftsbericht 2025, Brief des Vorstands

Aus diesem wachsenden FFO speist sich die berühmte Serie. Für 2025 schlägt der Vorstand eine Dividende von 0,63 € je Aktie vor, nach 0,60 € im Vorjahr — und das ist eben nicht die erste Erhöhung:

„[…] dass wir auch der kommenden Hauptversammlung erneut eine Dividendenerhöhung vorschlagen können; diesmal von 0,60 auf 0,63 € pro Aktie. Somit hat DEFAMA in jedem Jahr seit Gründung die Dividende erhöht – nunmehr zum elften Mal. Damit sind wir laut der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) eine von nur elf Firmen in Deutschland, welche mindestens zehn Dividendenanhebungen in Folge geschafft haben."

— DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, Geschäftsbericht 2025, Brief des Vorstands

Das ist stark, keine Frage — nur elf börsennotierte Firmen in ganz Deutschland schaffen so etwas. Und der Substanzwert wächst mit: Der NAV („Net Asset Value", also alle Immobilien zum Gutachterwert minus Schulden, je Aktie) stieg 2025 auf 30,04 € nach 27,64 €. Trotzdem — und hier kommt die erste unbequeme Beobachtung — hat der Aktienkurs davon 2025 nichts wissen wollen: Er stand am Jahresende „fast unverändert bei knapp 28 €", schreibt der Vorstand selbst, und damit unter dem NAV. Rekordgewinn, Rekorddividende, wachsende Substanz — und der Markt zuckt mit den Schultern. Warum? Das steht im Kleingedruckten.

Die unbequemen Wahrheiten

Unbequeme Wahrheit Nr. 1: Das Wachstum läuft auf Kredit — LTV 57,8 Prozent

DEFAMAs Erfolgsrezept — günstig kaufen, behalten, Miete kassieren — hat einen Motor, über den im Jubel über die Dividende gern hinweggelesen wird: Schulden. Neue Fachmarktzentren werden überwiegend auf Kredit gekauft, und das summiert sich. Die entscheidende Kennzahl dafür ist der LTV („Loan-to-Value") — der Anteil des Immobilienwerts, der auf Darlehen finanziert ist. Bei DEFAMA lag er Ende 2025 bei 57,8 % (Vorjahr 59,1 %), die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bei rund 200 Mio. €. Zur Einordnung: Der große Wohnungsvermieter TAG Immobilien, den wir uns ebenfalls angesehen haben, kommt auf 41 Prozent. Ein hoher LTV ist bei DEFAMAs Modell kein Betriebsunfall, sondern Programm — die hohe Mietrendite der kleinen Objekte trägt die Zinsen. Aber er ist der Hebel, der in beide Richtungen wirkt: Er verstärkt die Rendite, solange die Zinsen niedrig und die Objekte vermietet sind — und er verstärkt die Probleme, wenn Kredite zu höheren Zinsen verlängert werden müssen oder Mieter ausfallen. Womit wir beim nächsten Punkt wären. Merke: Ein Wachstumsmodell auf Pump ist so lange elegant, bis eine der beiden Stützen — billiges Geld oder volle Häuser — wackelt.

Unbequeme Wahrheit Nr. 2: Eine Mieterpleite drückt die Vermietung auf ein Rekordtief

2025 wackelte die zweite Stütze. Gleich mehrere Mieter machten Probleme: Vor allem die Insolvenz der Hammer-Gruppe (Heimwerker- und Einrichtungsmärkte) traf DEFAMA an drei Standorten — Görlitz, Osnabrück und Nordhausen —, dazu kam der Auszug der Baumarktkette toom an einem weiteren Objekt. Die Folge steht schwarz auf weiß im Bericht: Die Vermietungsquote fiel von 96,6 % (Ende 2024) auf 92,9 % — laut Vorstand „im Branchenvergleich immer noch sehr stark, für uns jedoch der niedrigste Wert unserer Historie". Für einen Vermieter ist Leerstand der direkte Gegenspieler des FFO: Jede leere Fläche kostet weiter Zins und Instandhaltung, bringt aber keine Miete. Dass DEFAMA den FFO 2025 trotzdem steigern konnte, spricht für die Qualität des restlichen Portfolios — aber die Mieterausfälle sind kein einmaliger Ausrutscher, sondern das Grundrisiko des Geschäfts: Wer von kleinen Einzelhandelsmietern in der Provinz lebt, lebt von deren Bonität. Und die ist im deutschen Non-Food-Einzelhandel gerade alles andere als selbstverständlich.

Unbequeme Wahrheit Nr. 3: 2026 stockt die Wachstumsmaschine zum ersten Mal

Die beiden ersten Wahrheiten laufen 2026 zusammen — und der Vorstand ist erfrischend offen damit:

„Zentrale Herausforderung für 2026 ist die Kompensation der wegfallenden 1 Mio. € im FFO durch die Hammer-Insolvenz und B1-Auszug. Aufgrund der langen Vorlaufzeiten zur Vermietung sowie Umbauphasen und mietfreier Zeiten ist aber im laufenden Jahr ‚nur' ein FFO auf Vorjahresniveau realistisch."

— DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, Geschäftsbericht 2025, Prognosebericht

Übersetzt: Rund 1 Mio. € FFO fallen durch die leeren Flächen weg, und weil Neuvermietung Zeit braucht (Verhandlungen, Umbau, mietfreie Anfangszeiten), rechnet DEFAMA für 2026 mit einem FFO nur „auf Vorjahresniveau" — dem ersten Jahr seit Langem ohne Wachstum. Ab 2027 soll es wieder aufwärtsgehen, wenn die Flächen neu vermietet und weitere Objekte gekauft sind. Für die Dividendenserie muss das nichts heißen: DEFAMA schüttet nur einen Teil des FFO aus und hat Spielraum, die Serie auch in einem Nulljahr fortzusetzen. Aber es ist die wichtigste Nachricht des Berichts — und genau die, die im Serien-Applaus untergeht: Die Maschine, an deren stetiges Weiterlaufen sich alle gewöhnt haben, macht 2026 eine Pause.

Bewertung — was der Markt für die Substanz bezahlt

Jetzt zusammengerechnet. Auf den Substanzwert gerechnet ist DEFAMA fair bis günstig bewertet: Der NAV liegt bei 30,04 € je Aktie, der Kurs stand zum Jahresschluss 2025 bei knapp 28 € — man bekommt die geprüfte Immobiliensubstanz also mit einem kleinen Abschlag. Auf den FFO gerechnet (2,25 € je Aktie) zahlt man rund das Zwölffache — für einen Vermieter mit elf Jahren Dividendenwachstum kein teurer Preis, aber auch kein Schnäppchen wie in den Crash-Jahren 2022/23. Die Dividendenrendite liegt bei gut 2 Prozent — solide, aber nicht üppig; die eigentliche Musik spielt bei DEFAMA seit jeher im Wachstum von FFO und NAV, nicht in der laufenden Ausschüttung. Und damit ist die Bewertung eigentlich schon die ganze Investmentfrage: Man kauft keinen Ausschütter, sondern eine Wachstumsmaschine mit langer Erfolgsbilanz — zu einem Zeitpunkt, an dem diese Maschine gerade eine angekündigte Pause einlegt und auf Kredit läuft. Ob der kleine Substanz-Abschlag das aufwiegt, hängt an genau drei Fragen: Bekommt DEFAMA die leeren Flächen zügig neu vermietet? Bleiben die Zinsen für die anstehenden Kredit-Verlängerungen tragbar? Und findet die Firma 2026/27 wieder genug günstige Objekte? Denselben Blick — Substanz statt Kurs-Gewinn-Verhältnis — haben wir übrigens gerade erst bei TAG Immobilien und beim Stuttgarter Porsche angelegt: Die richtige Kennzahl zu wählen, ist bei deutschen Aktien oft die halbe Analyse.

Chancen und Risiken auf einen Blick

Was für DEFAMA spricht:

• Rekordjahr 2025: FFO +8 % auf 10,8 Mio. €, Nettoergebnis +22 %, Umsatz +15 % — und die 11. Dividendenerhöhung in Folge (nur elf Firmen in Deutschland schaffen ≥10 Jahre).
• Erprobtes Nischenmodell: günstiger Einkauf kleiner Fachmarktzentren in der Provinz, die für große Fonds uninteressant sind — hohe Mietrenditen, langfristiges Halten.
• Wachsende Substanz: NAV je Aktie 30,04 € (Vorjahr 27,64 €); die Aktie notiert mit leichtem Abschlag darauf.
• Diversifiziertes Mieterfeld mit vielen Nahversorgern (Aldi, Netto, Rossmann) und 4,6 Jahren durchschnittlicher Restlaufzeit.

Was dagegen spricht:

• Hoher Verschuldungsgrad: LTV 57,8 %, rund 200 Mio. € Bankschulden — das Wachstumsmodell läuft auf Kredit und ist zinssensibel.
• Mieterrisiko im schwachen Non-Food-Einzelhandel: Die Hammer-Insolvenz und der toom-Auszug drückten die Vermietungsquote auf ein historisches Tief von 92,9 %.
• Erstmals flacher Ausblick: Für 2026 nur FFO „auf Vorjahresniveau" — die gewohnte Wachstumsdynamik pausiert.
• Micro-Cap-Nachteile: geringe Handelsliquidität im m:access-Segment, HGB- statt IFRS-Bilanzierung, in keinem Standard-Scanner erfasst.

Das Fazit: die schöne Serie und ihr Kleingedrucktes

Erinnerst du dich an den Anker vom Anfang — die perfekte Serie? Nach dem Geschäftsbericht 2025 lässt er sich ehrlicher fassen: DEFAMA ist ein fähiger, transparenter Nischen-Vermieter mit einer beeindruckenden Erfolgsbilanz, den die Börse leicht unter Substanzwert handelt — und der genau jetzt, im Applaus über die elfte Dividendenerhöhung, offen eine Wachstumspause und ein erhöhtes Mieterrisiko einräumt, finanziert mit einem stattlichen Schuldenhebel. Die Serie ist echt. Aber sie ist Vergangenheit, und die entscheidenden Fragen liegen in der Zukunft: leere Flächen, Zinsen, Zukäufe. Die eigentliche Leistung dieser Analyse war nicht, DEFAMA schlechtzurechnen — die Firma ist gut —, sondern den Reflex zu bremsen, der aus elf guten Jahren eine Garantie macht. Ob dir die Erfolgsbilanz die Pause und den Schuldenhebel wert ist, kannst nur du entscheiden. Und das ist auch gut so.

Quellen: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, Geschäftsbericht 2025 (HGB-Konzernabschluss, veröffentlicht Mai 2026); Verkehrswerte per 31.12.2025 gutachterlich ermittelt durch die bulwiengesa AG; Fundamentaldaten & hauseigener Aktien-Scanner (Datenstand 31. März 2026). Diese Analyse ist eine journalistische Einordnung und keine Anlageberatung; Aktien unterliegen Kursrisiken bis zum Totalverlust.