DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
🔔 Aktie beobachten
Einordnung
Unsere Einordnung
Journalistische Einschätzung der Redaktion zum Analysezeitpunkt — sie beurteilt das Unternehmen, nicht den Einstiegszeitpunkt. Keine Anlageberatung und keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf.
Das Geschäft funktioniert grundsätzlich, aber eine wesentliche Frage ist offen. Solange sie offen ist, tragen unsere Befunde kein Qualitätsurteil.
Warum diese Farbe
Die Erfolgsbilanz ist echt, aber Vergangenheit; entscheidend ist die Zukunft. Die nächsten Prüfsteine: Wie schnell vermietet DEFAMA die durch Hammer/toom frei gewordenen Flächen neu, zu welchen Konditionen laufen die anstehenden Kredit-Verlängerungen, und findet die Firma 2026/27 wieder genug günstige Objekte, um ab 2027 zum Wachstumskurs zurückzukehren? Der Halbjahresbericht 2026 zeigt, ob die Vermietungsquote dreht — daran hängt der FFO, nicht an der Länge der Serie.
Woran sich die These entscheidet
Einschätzung: Chancen & Risiken
DEFAMA ist ein fähiger, transparenter Nischen-Vermieter (94 Fachmarktzentren, Verkehrswert 352,2 Mio. €) mit einer beeindruckenden Bilanz: 2025 ein Rekordjahr und die 11. Dividendenerhöhung in Folge, NAV je Aktie 30,04 €, Aktie leicht darunter. Dem stehen ein hoher Schuldenhebel (LTV 57,8 %), Mieterausfälle (Hammer-Insolvenz, Vermietungsquote-Rekordtief 92,9 %) und ein erstmals flacher FFO-Ausblick 2026 gegenüber. Keine Anlageberatung.
Erfolgsbilanz & Geschäftsmodell
Erprobtes Nischenmodell (günstiger Einkauf kleiner Fachmarktzentren, Buy-and-hold), 2025 ein Rekordjahr (FFO +8 %, Nettoergebnis +22 %, Umsatz +15 %) und die 11. Dividendenerhöhung in Folge — eine von nur elf Firmen in Deutschland mit ≥10 Jahren. Transparente, aktionärsfreundliche Berichterstattung.
Substanz & Bewertung
NAV je Aktie 30,04 € (Vorjahr 27,64 €), gutachterlich unterlegte Verkehrswerte von 352,2 Mio. €; die Aktie notiert mit leichtem Abschlag auf den Substanzwert und rund dem Zwölffachen des FFO — für die lange Wachstumsbilanz moderat.
Verschuldung
Das Wachstum läuft auf Kredit: LTV 57,8 %, rund 200 Mio. € Bankverbindlichkeiten. Deutlich höher als bei großen Wohnungsvermietern — der Hebel verstärkt Rendite wie Risiko und macht die Aktie zinssensibel bei anstehenden Refinanzierungen.
Mieter & Vermietung
Die Insolvenz des Mieters Hammer (drei Standorte) und der toom-Auszug drückten die Vermietungsquote auf 92,9 % — den niedrigsten Wert der Firmengeschichte. Das Grundrisiko des Modells: Abhängigkeit von der Bonität kleiner Einzelhandelsmieter im schwachen Non-Food-Segment.
Ausblick & Handelbarkeit
Für 2026 erstmals nur FFO „auf Vorjahresniveau“ (rund 1 Mio. € FFO-Ausfall durch Hammer/B1), Wachstum ab 2027 erwartet. Dazu Micro-Cap-Nachteile: geringe Liquidität im m:access, HGB- statt IFRS-Bilanzierung, kein Scanner-Treffer — man muss den Bericht selbst lesen.
Zu beachten
Deutsche Gesellschaft ohne SEC-Filings: Alle Belegzitate sind deutsche Originale aus dem Geschäftsbericht 2025 (HGB-Konzernabschluss, veröffentlicht Mai 2026, defama.de); die Verkehrswerte des Portfolios wurden gutachterlich durch die bulwiengesa AG per 31.12.2025 ermittelt.
DEFAMA bilanziert nach HGB (nicht IFRS) und wird vor allem im Münchner m:access-Segment gehandelt; Handelsvolumen und Streubesitz sind für einen Micro-Cap entsprechend gering. Kurswerte beziehen sich auf den vom Vorstand genannten Jahresschlussstand 2025 (knapp 28 € je Aktie).
Bei Immobilien-AGs sind FFO (Ertragskraft), NAV (Substanz) und LTV (Verschuldung) die maßgeblichen Kennzahlen; das Kurs-Gewinn-Verhältnis bildet die operative Realität nur unzureichend ab.
Aktien-Wächter
Diese Analyse ist Stand 4. August 2026. Was sich seitdem bei DEF.DE geändert hat, meldet Dir der Aktien-Wächter.
Später 0,99 € im Monat je Aktie — die Vormerkung ist kostenlos, und als Vormerker erfährst Du als Erster vom Start.
Kursverlauf
Chart
Interaktiver Kurs-Chart (TradingView).
52-Wochen-Spanne: 18,80 € bis 30,80 € · Letzter Kurs: 19,60 € (Stand: 17. September 2026)
Kennzahlen
Kennzahlen im Überblick
Alle Kennzahlen dieser Aktie, nach Themen sortiert. Das Fragezeichen an einer Beschriftung erklärt, was die Zahl bedeutet.
Basis
Performance
Technische Kennwerte
Aus der Kurshistorie berechnet · Stand: 18.09.2026
Bewertung
Rentabilität
Bilanz & Sicherheit
Wachstum
Dividende
Qualität & Screener
Vergleich
Branchenvergleich
Die Aktie neben den größten Unternehmen derselben Gruppe. Die Median-Zeile ist der mittlere Wert der oben gezeigten Unternehmen — nicht der ganzen Branche.
Branche: Real Estate Services
| Unternehmen | Marktkap. (Mrd. €) | KGV | EV/EBITDA | Bruttomarge % | EBIT-Marge % | Umsatzwachstum (Jahr) % | Perf. 1J % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG DEF.DE | 0,1 | 17,3 | 13,8 | 100,7 | 30,7 | 14,8 | -33,3 |
| Vantage Towers AG VTWR.DE | 19,6 | 40,2 | 23,0 | 82,8 | 42,5 | 7,0 | 7,3 |
| Vonovia SE VNA.DE | 15,3 | 4,1 | 12,3 | 60,9 | 39,7 | -16,2 | -27,9 |
| Deutsche Wohnen SE DWNI.DE | 6,5 | 6,0 | 10,3 | 53,9 | 33,3 | 14,5 | -23,7 |
| LEG Immobilien SE LEG.DE | 3,6 | 3,1 | 11,5 | 45,3 | 41,9 | 14,4 | -25,5 |
| Deutsche EuroShop AG DEQ.DE | 1,4 | 6,4 | 13,2 | 83,8 | 80,3 | 0,7 | 0,9 |
| Patrizia AG PAT.DE | 0,6 | 20,9 | 10,6 | 92,9 | 14,2 | 4,0 | 0,1 |
| Accentro Real Estate AG A4Y0.DE | 0,4 | – | 10,2 | 21,4 | -90,5 | -14,3 | 23.900,0 |
| Dinkelacker AG DWB.DE | 0,3 | 30,3 | 25,0 | 71,0 | 43,2 | 0,8 | -5,1 |
| Median der gezeigten Unternehmen | 1,4 | 11,9 | 12,3 | 71,0 | 39,7 | 4,0 | -5,1 |
Grundlage sind die zuletzt gemeldeten Kennzahlen. Nebeneinander stehen nur Titel desselben Handelsplatzes, damit die Marktkapitalisierungen in derselben Währung gerechnet sind. Im Chart vergleichen →
Geschäftsjahre
Jahreszahlen
Geschäftsjahre aus den geprüften Jahresabschlüssen, ältestes zuerst. EBIT ist der operative Gewinn vor Zinsen und Steuern; die Bilanzsumme ist das gesamte Vermögen des Unternehmens.
Umsatz, Betriebsergebnis und Gewinn je Geschäftsjahr Mio. €
Umsatz Betriebsergebnis Gewinn
| Geschäftsjahr | Umsatz (Mio. €) | EBIT (Mio. €) | Nettogewinn (Mio. €) | GpA (€) | Operativer Cashflow (Mio. €) | Eigenkapital (Mio. €) | Bilanzsumme (Mio. €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 3 | 2 | 1 | 0,30 | 2 | 11 | 33 |
| 2017 | 6 | 4 | 1 | 0,38 | 1 | 11 | 55 |
| 2018 | 9 | 6 | 2 | 0,46 | 3 | 16 | 86 |
| 2019 | 11 | 7 | 2 | 0,51 | 4 | 24 | 104 |
| 2020 | 13 | 6 | 3 | 0,57 | 5 | 25 | 137 |
| 2021 | 15 | 9 | 5 | 1,14 | 7 | 28 | 156 |
| 2022 | 18 | 10 | 5 | 1,15 | 11 | 41 | 199 |
| 2023 | 23 | 9 | 4 | 0,87 | 13 | 42 | 218 |
| 2024 | 24 | 10 | 5 | 0,96 | 16 | 44 | 240 |
| 2025 | 27 | 14 | 6 | 1,16 | 17 | 47 | 257 |
Quartale
Quartalszahlen
Jede Säule ist ein Quartal, die letzte ist die aktuellste. Über den Umschalter lassen sich die einzelnen Größen durchsehen.
Gewinn & Umsatz
Cashflow
Bilanz
Margen
Je Aktie
Chart anklicken oder mit Tab anspringen, dann mit ← und → durch die Perioden gehen.
Diese Kennzahl berichtet keine der ausgewählten Aktien. Wähle eine andere Kennzahl oder wechsle zwischen Jahr und Quartal.
· Gesamt · pro Jahr
Die Firmen berichten in verschiedenen Währungen — für einen fairen Vergleich „Indexiert“ einschalten oder eine Marge wählen.
Die Zahlen konnten gerade nicht geladen werden.
Quelle: Fundamentaldaten
| Quartal | GpA (Gewinn pro Aktie) | GpA YoY (%) | Umsatz (Mio. €) | Umsatz YoY (%) | Nettomarge (%) | OCF (Mio. €) | FCF (Mio. €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024: Q2 | 0,43 | 120,50 | 7 | 17,00 | 31,50 | – | – |
| 2024: Q3 | 0,19 | -7,80 | 7 | 14,50 | 13,50 | – | – |
| 2024: Q4 | 0,14 | -48,40 | 8 | 1,50 | 9,20 | – | – |
| 2025: Q1 | 0,23 | 27,80 | 7 | 11,60 | 12,10 | – | – |
| 2025: Q2 | 0,19 | -56,00 | 8 | 18,90 | 12,10 | – | – |
| 2025: Q3 | 0,45 | 135,50 | 8 | 14,70 | 27,60 | – | – |
| 2025: Q4 | 0,33 | 131,20 | 4 | -44,00 | 37,90 | – | – |
| 2026: Q1 | 0,19 | -16,20 | 8 | 10,30 | 11,40 | – | – |
Was bedeuten diese Begriffe?
- GpA (Gewinn pro Aktie):
- Der Quartalsgewinn geteilt durch die Zahl aller Aktien — wie viel vom Gewinn rechnerisch auf eine einzelne Aktie entfällt. Im Englischen EPS.
- YoY (Year over Year):
- Veränderung gegenüber demselben Quartal des Vorjahres — so vergleicht man ohne saisonale Verzerrung (z. B. Weihnachtsgeschäft).
- Umsatz:
- Alle Erlöse des Quartals, bevor Kosten abgezogen werden — die oberste Zeile der Gewinn-und-Verlust-Rechnung.
- Nettomarge:
- Wie viel Prozent vom Umsatz am Ende als Gewinn übrig bleiben. Negativ heißt: Das Unternehmen schreibt Verlust.
- OCF (operativer Cashflow):
- Das Geld, das im Quartal tatsächlich aus dem laufenden Geschäft in die Kasse fließt — schwerer zu schönen als der Buchgewinn.
- FCF (freier Cashflow):
- Operativer Cashflow minus Investitionen — das Geld, das wirklich frei verfügbar ist, etwa für Schuldenabbau, Rückkäufe oder Dividenden.
Screening
In diesen Scannern enthalten
Diese Aktie besteht aktuell 1 unserer Scanner-Strategien — jeder Treffer verlinkt zum Scanner.
Geprüfte Scanner
Gezählt werden nur echte Treffer verifizierter Scanner; reine Kennzahl-Rankings (KGV, KUV & Co. sortieren das ganze Universum) zählen nicht als Treffer. Alle Scanner ansehen
Prognose
Analysten & Kursziel
Sammelbild der Kursziele und Empfehlungen aller Analysten, die den Titel begleiten. Kursziele sind Erwartungen für die nächsten 12 Monate, keine Zusagen — und sie folgen dem Kurs oft, statt ihn vorherzusagen.
Schätzungen je Geschäftsjahr
| Geschäftsjahr | GpA erwartet (€) | GpA-Spanne (€) | Umsatz erwartet (Mio. €) | Wachstum erwartet | Analysten |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2026 | 0,46 | 0,46 – 0,46 | 33 | -60,3 % | 1 |
| 31.12.2027 | 1,00 | 0,82 – 1,17 | 36 | 116,3 % | 2 |
Durchschnitt der Analystenschätzungen für die kommenden Geschäftsjahre. Die Spanne zeigt, wie weit optimistischste und vorsichtigste Schätzung auseinanderliegen — je breiter, desto unsicherer die Erwartung.
KI-Einstufung
KI-Einstufung
Sonderfall deutsche Aktiengesellschaft ohne SEC-Filings — Grundlage ist der Geschäftsbericht 2025 (HGB-Konzernabschluss, veröffentlicht Mai 2026). Das Geschäftsmodell der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (Erwerb und Bestandshaltung kleiner Fachmarkt-/Einkaufszentren in deutschen Klein- und Mittelstädten) ist nicht KI-getrieben; der ausgewertete Bericht dokumentiert keinen wesentlichen KI-Bezug als Umsatzquelle, Produktbestandteil oder eigenständiges KI-Geschäftsrisiko. Maßgebliche Werttreiber und Risiken sind Mietentwicklung/Vermietungsquote, Immobilienbewertung (NAV), Verschuldung/Refinanzierung (LTV 57,8 %) und die Bonität der Einzelhandelsmieter. Negativ-Befund dokumentiert — nach dem Kriterienkatalog bleibt es bei „neutral“.
Volle Akte anzeigen — Zitate, Quellen, geprüfte Berichte
Ausgewertete Berichte: Geschäftsbericht 2025 (HGB-Konzernabschluss) 2026-05-01
Eingestuft am 21. Juli 2026 · So entsteht die Einstufung
Wachstum
Wachstums-Score
Zehn Prüfungen aus den Jahresabschlüssen — jede bestandene zählt einen Punkt.
- Umsatz wächst über drei Jahre um mehr als 15 % pro Jahr 15,5 %
- Für das kommende Jahr werden mehr als 10 % Umsatzwachstum erwartet 21,4 %
- Aktienzahl wächst um weniger als 3 % pro Jahr 0,7 %
- Umsatzwachstum plus Cashflow-Marge ergeben mindestens 40 („Rule of 40") -29,5 %
- Bruttomarge ab 40 % und ohne nennenswerte Erosion 73,9 %
- Firmenwert aus Zukäufen wächst nicht schneller als der Umsatz 0,0 %
- Nettoverschuldung unter dem Doppelten des EBITDA 9,3 × EBITDA
- Operativer Cashflow deckt die Gewinne der letzten drei Jahre 33 Mio.
- Kapitalrendite ab 15 % oder gegenüber vor zwei Jahren gestiegen 5,8 %
- Insider halten mindestens 10 % oder kaufen netto zu 0,0 %
Ein Kriterium ohne Zahlen gilt weder als bestanden noch als verfehlt; einen Punktestand gibt es erst ab 7 beurteilbaren Kriterien. Quelle: Fundamentaldaten. Alle zehn Kriterien im Detail
Qualitätsprüfung
AAQS
5/10Der AAQS (AlleAktien Qualitätsscore) prüft 10 Qualitätskriterien zu Wachstum, Profitabilität und Bilanzstärke — nach der von AlleAktien entwickelten und veröffentlichten Methodik, von uns aus eigenen Fundamentaldaten berechnet. Ab 9 von 10 Punkten gilt eine Aktie als Qualitätsaktie. Bei kürzerer Börsenhistorie rechnen wir über die verfügbaren Geschäftsjahre (mindestens fünf).
- Umsatzwachstum 10 J > 5 % 25,9 %
- Erw. Umsatzwachstum 3 J > 5 % 14,7 %
- EBIT-Wachstum 10 J > 5 % 27,3 %
- Erw. EBIT-Wachstum 3 J > 5 % -7,4 %
- Nettoverschuldung < 4x EBIT 14,5x
- EBIT positiv, 10 J durchgehend 10
- Max. EBIT-Rückgang < 50 % 20,0 %
- Eigenkapitalrendite > 15 % 11,9 %
- ROCE > 15 % 5,8 %
- Renditeerwartung > 10 % -18,3 %
Aktien mit der vollen AAQS-Punktzahl ansehen · Methodik bei AlleAktien nachlesen
Quelle: Fundamentaldaten
Das Unternehmen
Über das Unternehmen
Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ist zusammen mit ihren Tochtergesellschaften im Immobiliengeschäft in Deutschland tätig. Sie erwirbt, verwaltet und vermietet Fachmarkt- und Einkaufszentren sowie kleinere Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien. Das Unternehmen wurde 2014 gegründet und hat seinen Sitz in Berlin, Deutschland.
- Mitarbeiter
- 44
- Hauptsitz
- Berlin, Germany
- Anschrift
- Nimrodstr. 23, 13469 Berlin, Germany
- Telefon
- 49 30 555 79260
- Website
- defama.de
- ISIN
- DE000A13SUL5
- Aktien-Split
- 646:645 am 27.08.2019
Management
| Name | Position | Jahrgang |
|---|---|---|
| Matthias Schrade CEFA | CFO, Director of Purchasing and Sales & Member of the Management Board | 1979 |
| Matthias Stich | Director of Project Development and Real Estate & Member of the Management Board | – |
| Angelus Bernreuther | Head of Business Development | 1978 |
Führungskräfte laut jüngsten Pflichtmeldungen; Positionsbezeichnungen in Originalsprache. Quelle: Fundamentaldaten.
Datenstand: 17. September 2026 · symbol.source_foreign
Hinweis: reine Faktenanalyse, keine Anlageberatung und keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf. Angaben ohne Gewähr.