DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (DEF.DE)
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Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG hat 2025 zum elften Mal in Folge die Dividende erhöht — laut Aktionärsschützern eine von nur elf Firmen in ganz Deutschland, die das schaffen. Der Mittelzufluss (FFO) kletterte auf ein Rekordhoch, der Substanzwert je Aktie auf gut 30 Euro. Und trotzdem stand der Kurs am Jahresende fast still. Wir haben den Geschäftsbericht 2025 gelesen: 94 Fachmarktzentren in der deutschen Provinz, ein Wachstumsmodell auf Kredit (LTV 57,8 %), eine Mieterpleite, die die Vermietungsquote auf ein historisches Tief drückt — und ein 2026, in dem die Wachstumsmaschine zum ersten Mal seit Jahren nur im Leerlauf dreht. Ein Lehrstück darüber, warum eine perfekte Serie das Gefährlichste ist, worauf ein Anleger seinen Anker werfen kann.
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Basis
Performance
Bewertung
Rentabilität
Bilanz & Sicherheit
Wachstum
Dividende
Qualität & Screener
KI-Einstufung
NeutralSonderfall deutsche Aktiengesellschaft ohne SEC-Filings — Grundlage ist der Geschäftsbericht 2025 (HGB-Konzernabschluss, veröffentlicht Mai 2026). Das Geschäftsmodell der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (Erwerb und Bestandshaltung kleiner Fachmarkt-/Einkaufszentren in deutschen Klein- und Mittelstädten) ist nicht KI-getrieben; der ausgewertete Bericht dokumentiert keinen wesentlichen KI-Bezug als Umsatzquelle, Produktbestandteil oder eigenständiges KI-Geschäftsrisiko. Maßgebliche Werttreiber und Risiken sind Mietentwicklung/Vermietungsquote, Immobilienbewertung (NAV), Verschuldung/Refinanzierung (LTV 57,8 %) und die Bonität der Einzelhandelsmieter. Negativ-Befund dokumentiert — nach dem Kriterienkatalog bleibt es bei „neutral“.
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Ausgewertete Berichte: Geschäftsbericht 2025 (HGB-Konzernabschluss) 2026-05-01
Eingestuft am 21. Juli 2026 · So entsteht die Einstufung
Quartalszahlen
| Quartal | GpA (Gewinn pro Aktie) | GpA YoY (%) | Umsatz (Mio. $) | Umsatz YoY (%) | Nettomarge (%) | OCF (Mio. $) | FCF (Mio. $) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024: Q2 | 0,43 | 120,50 | 7 | 17,00 | 31,50 | – | – |
| 2024: Q3 | 0,19 | -7,80 | 7 | 14,50 | 13,50 | – | – |
| 2024: Q4 | 0,14 | -48,40 | 8 | 1,50 | 9,20 | – | – |
| 2025: Q1 | 0,23 | 27,80 | 7 | 11,60 | 12,10 | – | – |
| 2025: Q2 | 0,19 | -56,00 | 8 | 18,90 | 12,10 | – | – |
| 2025: Q3 | 0,45 | 135,50 | 8 | 14,70 | 27,60 | – | – |
| 2025: Q4 | 0,33 | 131,20 | 4 | -44,00 | 37,90 | – | – |
| 2026: Q1 | 0,19 | -16,20 | 8 | 10,30 | 11,40 | – | – |
- GpA (Gewinn pro Aktie):
- Der Quartalsgewinn geteilt durch die Zahl aller Aktien — wie viel vom Gewinn rechnerisch auf eine einzelne Aktie entfällt. Im Englischen EPS.
- YoY (Year over Year):
- Veränderung gegenüber demselben Quartal des Vorjahres — so vergleicht man ohne saisonale Verzerrung (z. B. Weihnachtsgeschäft).
- Umsatz:
- Alle Erlöse des Quartals, bevor Kosten abgezogen werden — die oberste Zeile der Gewinn-und-Verlust-Rechnung.
- Nettomarge:
- Wie viel Prozent vom Umsatz am Ende als Gewinn übrig bleiben. Negativ heißt: Das Unternehmen schreibt Verlust.
- OCF (operativer Cashflow):
- Das Geld, das im Quartal tatsächlich aus dem laufenden Geschäft in die Kasse fließt — schwerer zu schönen als der Buchgewinn.
- FCF (freier Cashflow):
- Operativer Cashflow minus Investitionen — das Geld, das wirklich frei verfügbar ist, etwa für Schuldenabbau, Rückkäufe oder Dividenden.
Einschätzung: Chancen & Risiken
Erprobtes Nischenmodell (günstiger Einkauf kleiner Fachmarktzentren, Buy-and-hold), 2025 ein Rekordjahr (FFO +8 %, Nettoergebnis +22 %, Umsatz +15 %) und die 11. Dividendenerhöhung in Folge — eine von nur elf Firmen in Deutschland mit ≥10 Jahren. Transparente, aktionärsfreundliche Berichterstattung.
NAV je Aktie 30,04 € (Vorjahr 27,64 €), gutachterlich unterlegte Verkehrswerte von 352,2 Mio. €; die Aktie notiert mit leichtem Abschlag auf den Substanzwert und rund dem Zwölffachen des FFO — für die lange Wachstumsbilanz moderat.
Das Wachstum läuft auf Kredit: LTV 57,8 %, rund 200 Mio. € Bankverbindlichkeiten. Deutlich höher als bei großen Wohnungsvermietern — der Hebel verstärkt Rendite wie Risiko und macht die Aktie zinssensibel bei anstehenden Refinanzierungen.
Die Insolvenz des Mieters Hammer (drei Standorte) und der toom-Auszug drückten die Vermietungsquote auf 92,9 % — den niedrigsten Wert der Firmengeschichte. Das Grundrisiko des Modells: Abhängigkeit von der Bonität kleiner Einzelhandelsmieter im schwachen Non-Food-Segment.
Für 2026 erstmals nur FFO „auf Vorjahresniveau" (rund 1 Mio. € FFO-Ausfall durch Hammer/B1), Wachstum ab 2027 erwartet. Dazu Micro-Cap-Nachteile: geringe Liquidität im m:access, HGB- statt IFRS-Bilanzierung, kein Scanner-Treffer — man muss den Bericht selbst lesen.
DEFAMA ist ein fähiger, transparenter Nischen-Vermieter (94 Fachmarktzentren, Verkehrswert 352,2 Mio. €) mit einer beeindruckenden Bilanz: 2025 ein Rekordjahr und die 11. Dividendenerhöhung in Folge, NAV je Aktie 30,04 €, Aktie leicht darunter. Dem stehen ein hoher Schuldenhebel (LTV 57,8 %), Mieterausfälle (Hammer-Insolvenz, Vermietungsquote-Rekordtief 92,9 %) und ein erstmals flacher FFO-Ausblick 2026 gegenüber. Keine Anlageberatung.
- Deutsche Gesellschaft ohne SEC-Filings: Alle Belegzitate sind deutsche Originale aus dem Geschäftsbericht 2025 (HGB-Konzernabschluss, veröffentlicht Mai 2026, defama.de); die Verkehrswerte des Portfolios wurden gutachterlich durch die bulwiengesa AG per 31.12.2025 ermittelt.
- DEFAMA bilanziert nach HGB (nicht IFRS) und wird vor allem im Münchner m:access-Segment gehandelt; Handelsvolumen und Streubesitz sind für einen Micro-Cap entsprechend gering. Kurswerte beziehen sich auf den vom Vorstand genannten Jahresschlussstand 2025 (knapp 28 € je Aktie).
- Bei Immobilien-AGs sind FFO (Ertragskraft), NAV (Substanz) und LTV (Verschuldung) die maßgeblichen Kennzahlen; das Kurs-Gewinn-Verhältnis bildet die operative Realität nur unzureichend ab.
Über das Unternehmen
Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ist zusammen mit ihren Tochtergesellschaften im Immobiliengeschäft in Deutschland tätig. Sie erwirbt, verwaltet und vermietet Fachmarkt- und Einkaufszentren sowie kleinere Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien. Das Unternehmen wurde 2014 gegründet und hat seinen Sitz in Berlin, Deutschland.
| Mitarbeiter | 44 |
|---|---|
| Hauptsitz | Berlin, Germany |
| Website | defama.de |
Management
| Name | Position | Jahrgang |
|---|---|---|
| Matthias Schrade CEFA | CFO, Director of Purchasing and Sales & Member of the Management Board | 1979 |
| Matthias Stich | Director of Project Development and Real Estate & Member of the Management Board | – |
| Angelus Bernreuther | Head of Business Development | 1977 |
Führungskräfte laut jüngsten Pflichtmeldungen; Positionsbezeichnungen in Originalsprache. Quelle: Fundamentaldaten.
Chart
Interaktiver Kurs-Chart (TradingView).
Datenstand: 20. Juli 2026 · Quelle: Fundamentaldaten & SEC-Berichte (Geschäfts- und Quartalsberichte, 10-K/10-Q)
Hinweis: reine Faktenanalyse, keine Anlageberatung und keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf. Angaben ohne Gewähr.