Vonovia SE
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Einordnung
Unsere Einordnung
Journalistische Einschätzung der Redaktion zum Analysezeitpunkt — sie beurteilt das Unternehmen, nicht den Einstiegszeitpunkt. Keine Anlageberatung und keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf.
Das Geschäft funktioniert grundsätzlich, aber eine wesentliche Frage ist offen. Solange sie offen ist, tragen unsere Befunde kein Qualitätsurteil.
Warum diese Farbe
Gelb steht hier nicht für ein Substanzrisiko — davon ist nichts belegt. Der Bestätigungsvermerk zum Geschäftsbericht 2025 ist uneingeschränkt, alle vier vertraglichen Finanzkennzahlen wurden zum 30. Juni 2026 eingehalten, der Zinsdeckungsgrad liegt bei 3,6x, die Eigenkapitalquote bei 34,3 Prozent, vier Ratingagenturen führen das Unternehmen im Investment-Grade-Bereich, und Scope hat den Ausblick am 16. Juni 2026 sogar von negativ auf stabil angehoben. Auch die größte offene Frage der Erstfassung ist positiv beantwortet: Die vollständige Neubewertung zum 30. Juni 2026 brachte 848,1 Millionen Euro Aufwertung bei unverändertem Diskontierungszinssatz von 5,1 Prozent — die Aufwertung kam aus dem Mietmarkt, nicht aus einer freundlicher gesetzten Annahme. Gelb steht für zwei offene operative Fragen. Erstens läuft die günstige Altfinanzierung ab: 14.993,3 Millionen Euro EMTN-Anleihen tragen 1,37 Prozent Durchschnittszins, während im ersten Halbjahr 2026 rund 4,4 Milliarden Euro zu einem durchschnittlichen Euro-Kupon von rund 3,2 Prozent refinanziert wurden; der Zinsaufwand stieg um 9,2 Prozent und drückte das Adjusted EBT um 2,6 Prozent, obwohl die Mieteinnahmen gewachsen sind. Bis 2028 werden 13,8 Milliarden Euro fällig. Zweitens hat sich die Kasse geleert: Der Operating Free Cashflow fiel um 45,4 Prozent auf 607,5 Millionen Euro, die Zahlungsmittel um 39,2 Prozent auf 2.172,7 Millionen — bei einer unverändert bestätigten Jahresprognose „auf Vorjahresniveau“ (Ist 2025: 1.778,5 Millionen). Hinzu kommt strukturell, dass der größte Bilanzposten nicht gemessen, sondern gerechnet wird: Ein Viertelpunkt auf Diskontierungs- und Kapitalisierungszins bewegt nach der eigenen Sensitivitätstabelle rund 5,8 Milliarden Euro. Grün wäre die Einordnung, wenn die Refinanzierungslücke geschlossen wäre und der Cashflow wieder auf Kurs zur eigenen Prognose liefe. Dass die Aktie mit rund 53 Prozent Abschlag auf den EPRA NTA gehandelt wurde, ist eine Preisfrage und bestimmt diese Einordnung nicht.
Woran sich die These entscheidet
Einschätzung: Chancen & Risiken
Vonovia ist zwei Unternehmen in einer Bilanz. Das eine vermietet 528.370 Wohnungen mit 2,3 Prozent Leerstand und steigerte das Adjusted EBITDA Total im ersten Halbjahr 2026 um 2,4 Prozent auf 1.456,5 Millionen Euro — so berechenbar wie kaum ein anderer DAX-Wert. Das andere steht in einer einzigen Zeile der Gewinn- und Verlustrechnung: Das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties schwankte zwischen +7.393,8 (2021) und −10.651,2 Millionen Euro (2023), ohne dass eine Wohnung den Besitzer wechselte. Die vollständige Neubewertung zum 30. Juni 2026 brachte +848,1 Millionen Euro und einen Verkehrswert von 85.675,7 Millionen — und zwar bei unverändertem Diskontierungszinssatz von 5,1 Prozent; die Aufwertung kam aus der Marktmiete, nicht aus dem Zins. Ein Viertelpunkt Zinsänderung entspricht nach der eigenen Sensitivitätsrechnung rund 5,8 Milliarden Euro, also rund dem Siebenfachen. Offen bleiben die teurere Refinanzierung (14.993,3 Millionen Euro Altanleihen zu 1,37 Prozent gegen rund 3,2 Prozent bei Neuemissionen) und ein Operating Free Cashflow, der um 45,4 Prozent auf 607,5 Millionen Euro fiel. Keine Anlageberatung.
Kerngeschäft Vermietung
Zum 30. Juni 2026 bewirtschaftete Vonovia 603.518 Einheiten, davon 528.370 eigene Wohnungen, bei einer Leerstandsquote von 2,3 Prozent und einer Collection Rate von 99,6 Prozent. Die monatliche Ist-Miete stieg von 7,33 Euro je Quadratmeter (2021) auf 8,38 Euro (2025) und 8,51 Euro (30.06.2026), das organische Mietwachstum lag im ersten Halbjahr 2026 bei 3,6 Prozent. Das Adjusted EBITDA im Segment Rental wuchs um 3,5 Prozent auf 1.268,6 Millionen Euro — und das bei einem um rund 5.000 Einheiten kleineren Bestand.
Bewertung der Immobilien
Die vollständige Neubewertung zum 30. Juni 2026 brachte ein Bewertungsergebnis von +848,1 Millionen Euro (1. Halbjahr 2025: +520,3 Millionen); der Verkehrswert stieg um 1,5 Prozent auf 85.675,7 Millionen Euro. Entscheidend ist die Herkunft: Der Diskontierungszinssatz für Vonovia Deutschland blieb unverändert bei 5,1 Prozent, der Kapitalisierungszinssatz bei 3,3 Prozent — die Aufwertung kam aus der Marktmiete (9,28 auf 9,44 Euro je Quadratmeter) und einer niedrigeren stabilisierten Leerstandsquote (1,4 auf 1,3 Prozent). CBRE und Savills bestätigten den Portfoliowert als plausibel und marktkonform.
Zins-Sensitivität
Die eigene Sensitivitätstabelle zum 30. Juni 2026 beziffert die Wirkung von 0,25 Prozentpunkten Zinsänderung mit +8,6/−7,4 Prozent (Deutschland), +6,8/−6,0 (Schweden) und +3,5/−3,2 Prozent (Österreich). Auf die Verkehrswerte der Investment Properties gerechnet sind das rund 6,7 Milliarden Euro Aufwertung oder rund 5,8 Milliarden Euro Abwertung — bei einem Eigenkapital von 31.897,9 Millionen Euro. Ein einziger Viertelpunkt wäre damit rund siebenmal so wirksam wie das gesamte Bewertungsergebnis des Halbjahres.
Cashflow und Liquidität
Der Operating Free Cashflow fiel im ersten Halbjahr 2026 um 45,4 Prozent auf 607,5 Millionen Euro, während die Jahresprognose unverändert „auf Vorjahresniveau“ (Ist 2025: 1.778,5 Millionen) lautet. Bereinigt um die Veränderung des Nettoumlaufvermögens — die Prognose gilt vor dieser Größe — bleibt ein Rückgang von 830,1 auf 668,6 Millionen Euro, also 19,5 Prozent. Die Zahlungsmittel sanken binnen sechs Monaten um 39,2 Prozent von 3.574,1 auf 2.172,7 Millionen Euro; die Auszahlungen an Minderheiten stiegen von 175,1 auf 256,0 Millionen.
Bilanz und Kreditauflagen
Zum 30. Juni 2026 lagen der LTV bei 46,0 Prozent (31.12.2025: 45,4 Prozent), die Eigenkapitalquote bei 34,3 Prozent und der Zinsdeckungsgrad bei 3,6x. Alle vier vertraglich vereinbarten Finanzkennzahlen wurden eingehalten, teils mit großem Abstand (LTV 45,4 gegen 60 Prozent, Secured LTV 13,7 gegen 45 Prozent, ICR 3,9x gegen 1,8x, unbelastete Vermögenswerte 173,4 gegen 125 Prozent). Vier Agenturen führen Vonovia im Investment-Grade-Bereich: S&P BBB+, Moody’s Baa1, Fitch BBB+ und Scope A−, wo der Ausblick am 16. Juni 2026 von negativ auf stabil angehoben wurde.
Refinanzierung
Die EMTN-Anleihen über 14.993,3 Millionen Euro tragen einen Durchschnittszins von 1,37 Prozent. Im ersten Halbjahr 2026 refinanzierte Vonovia rund 4,4 Milliarden Euro mit einer durchschnittlichen Laufzeit von acht Jahren zu einem durchschnittlichen Euro-Kupon von rund 3,2 Prozent. Der Zinsaufwand für originäre finanzielle Verbindlichkeiten stieg von 405,8 auf 443,2 Millionen Euro (+9,2 Prozent) und drückte das Adjusted EBT um 2,6 Prozent auf 962,3 Millionen. Nach dem Bilanzstichtag, am 6. Juli 2026, folgte eine Anleihe über 2.000,0 Millionen Euro in drei Tranchen zu einem durchschnittlichen Kupon von 3,87 Prozent. Fällig werden 4.063,3 Millionen Euro 2026, 4.801,4 Millionen 2027 und 4.899,9 Millionen 2028; ein Liability Management über rund 1,5 Milliarden Euro hat davon bereits einen Teil vorgezogen.
Aktienzahl und Minderheiten
Die Aktienzahl stieg 2025 um 3,1 Prozent auf 848.216.385 und lag Ende Juli 2026 bei 848.435.623 Stimmrechten; die Wandelanleihe vom 23. Juni 2026 über 850 Millionen Euro entspricht bei 28,0402 Euro Wandlungspreis rund 30,3 Millionen weiteren Aktien und wird bilanziell vollständig als Fremdkapital geführt. Vom Periodenergebnis des ersten Halbjahres 2026 in Höhe von 1.065,3 Millionen Euro entfielen 118,0 Millionen auf nicht beherrschende Anteilseigner; das bereinigte Minderheitenergebnis stieg von 75,9 auf 101,2 Millionen Euro (+33,3 Prozent).
Zu beachten
Auf die Rechercheliste kam Vonovia über die Foren-Hitliste von wallstreet-online (meistdiskutierte Werte deutscher Privatanleger), Stand 4. August 2026 — kein Scanner-Treffer und kein Kaufsignal, sondern ein Aufmerksamkeitssignal.
Datenstand und Aktualität: Jüngster ausgewerteter Periodenbericht ist der Halbjahresbericht 2026 (Stichtag 30. Juni 2026, vom Vorstand unterzeichnet am 29. Juli 2026, veröffentlicht am 5. August 2026 um 7:00 Uhr MESZ). Diese Analyse ist am 5. August 2026 vollständig darauf fortgeschrieben worden; die Erstfassung vom 4. August 2026 stand auf dem Stand der Zwischenmitteilung zum 1. Quartal 2026. Ebenfalls ausgewertet: die Unternehmensmitteilung zum Halbjahr vom 5. August 2026 samt Zitaten von Vorstandsvorsitzendem und Finanzvorstand sowie die Präsentation zur Analystenkonferenz desselben Tages. Aus dem Zeitraum davor durchgesehen: Hauptversammlung am 21. Mai 2026, Stimmrechtsmitteilungen nach § 41 WpHG vom 29. Mai, 30. Juni und 31. Juli 2026, die beiden Ad-hoc-Mitteilungen vom 23. Juni 2026 zur Wandelanleihe. Nächster Termin: Zwischenbericht zum 3. Quartal 2026 am 4. November 2026.
Zur Bewertungsmethodik: Vonovia bilanziert Investment Properties nach dem Wahlrecht des IAS 40.30 zum beizulegenden Zeitwert. Änderungen dieses Werts laufen erfolgswirksam durch die Gewinn- und Verlustrechnung, ohne dass Zahlungen fließen. Das erklärt, warum das Periodenergebnis 2025 mit 4.185,5 Millionen Euro weit über dem operativen Ergebnis lag — und warum das Ergebnis vor Steuern im ersten Halbjahr 2026 auf 1.664,8 Millionen Euro sprang, obwohl das Adjusted EBT um 2,6 Prozent sank.
Neubewertungs-Rhythmus: Vonovia bewertet das Gesamtportfolio zweimal jährlich — zum Halbjahres- und zum Jahresabschluss. In den Quartalsberichten zum 31. März und zum 30. September steht die Zeile „Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties“ deshalb bei null; die Verkehrswerte werden dort nur um Investitionen fortgeschrieben.
Die Rechnung „rund 5,8 Milliarden Euro“ ist unsere eigene und folgt der Anwendungsanweisung des Berichts: prozentuale Sensitivität multipliziert mit dem Verkehrswert der Investment Properties je Land (Deutschland 71.337,9, Schweden 6.950,5, Österreich 2.749,6 Millionen Euro zum 30. Juni 2026). Sie ist eine Größenordnung, keine Prognose.
Zum Verkaufsprogramm: Die Volumina des ersten Halbjahres 2026 (rund 700 Millionen Euro) und die Ziele bis 2028 stehen nicht im Halbjahresbericht, sondern in der Präsentation zur Analystenkonferenz vom 5. August 2026 („De-Leveraging through Disposals“). Die Summe von rund 4,1 Milliarden Euro ist unsere eigene Addition der dort genannten Einzelziele (rund 1,8 Milliarden Euro deutscher Non-Core-Bestand, rund 0,8 Milliarden Euro Schweden, rund 1,5 Milliarden Euro Wohnungsverkäufe); die opportunistischen Verkäufe aus dem Kernbestand sind darin nicht enthalten, weil Vonovia ihr Volumen offenlässt.
Nach dem Bilanzstichtag: Der Nachtragsbericht des Halbjahresberichts nennt die Anleihe über 2.000,0 Millionen Euro vom 6. Juli 2026 (drei Tranchen über 5, 8,5 und 12 Jahre, durchschnittlicher Kupon 3,87 Prozent), den Rückkauf von EMTN-Anleihen über 1,2 Milliarden Euro Nominalvolumen im Juli 2026, die vorzeitige Kündigung eines Restbetrags von 297,1 Millionen Euro zum 27. August 2026, die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 542,8 Millionen Euro und die Verlängerung der syndizierten Kreditlinie über 3.000,0 Millionen Euro bis 2031. Die von Vonovia genannten rund 4,4 Milliarden Euro refinanziertes Volumen beziehen sich auf das Jahr seit Jahresbeginn und schließen diese Juli-Emission ein.
Ein tagesaktueller Börsenwert wird bewusst nicht genannt. Alle Kurs- und Bewertungsangaben stammen aus Originaldokumenten: Halbjahresschlusskurs 21,59 Euro und Marktkapitalisierung rund 18,3 Milliarden Euro zum 30. Juni 2026 aus dem Halbjahresbericht, Jahresschlusskurs 2025 (24,54 Euro) und Marktkapitalisierung (rund 20,8 Milliarden Euro) aus dem Geschäftsbericht 2025. Gegenprobe: 848,4 Millionen Aktien mal 21,59 Euro ergeben rund 18,3 Milliarden Euro — die vom Unternehmen genannte Marktkapitalisierung ist damit rechnerisch bestätigt.
Aktien-Wächter
Diese Analyse ist Stand 4. August 2026. Was sich seitdem bei VNA.DE geändert hat, meldet Dir der Aktien-Wächter.
Später 0,99 € im Monat je Aktie — die Vormerkung ist kostenlos, und als Vormerker erfährst Du als Erster vom Start.
Kursverlauf
Chart
Interaktiver Kurs-Chart (TradingView).
52-Wochen-Spanne: 19,70 € bis 28,70 € · Letzter Kurs: 19,90 € (Stand: 28. August 2026)
Kennzahlen
Kennzahlen im Überblick
Alle Kennzahlen dieser Aktie, nach Themen sortiert. Das Fragezeichen an einer Beschriftung erklärt, was die Zahl bedeutet.
Basis
Performance
Technische Kennwerte
Aus der Kurshistorie berechnet · Stand: 29.08.2026
Bewertung
Rentabilität
Bilanz & Sicherheit
Wachstum
Dividende
Qualität & Screener
Vergleich
Branchenvergleich
Die Aktie neben den größten Unternehmen derselben Gruppe. Die Median-Zeile ist der mittlere Wert der oben gezeigten Unternehmen — nicht der ganzen Branche.
Branche: Real Estate Services
| Unternehmen | Marktkap. (Mrd. €) | KGV | EV/EBITDA | Bruttomarge % | EBIT-Marge % | Umsatzwachstum (Jahr) % | Perf. 1J % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vonovia SE VNA.DE | 16,9 | 4,5 | 4,0 | 60,9 | 39,7 | -16,2 | -24,7 |
| Vantage Towers AG VTWR.DE | 19,6 | 40,3 | 23,0 | 82,8 | 42,5 | 7,0 | 7,0 |
| Deutsche Wohnen SE DWNI.DE | 7,2 | 6,7 | 17,1 | 50,4 | 33,3 | 14,5 | -20,4 |
| LEG Immobilien SE LEG.DE | 3,9 | 3,4 | 11,6 | 45,3 | 41,9 | 14,4 | -26,7 |
| Deutsche EuroShop AG DEQ.DE | 1,4 | 6,7 | 13,7 | 83,6 | 80,3 | 0,7 | 3,0 |
| Patrizia AG PAT.DE | 0,7 | 23,0 | 13,0 | 92,8 | 14,2 | 4,0 | 6,4 |
| Accentro Real Estate AG A4Y0.DE | 0,4 | – | 10,2 | 21,4 | -90,5 | -14,3 | 26.566,7 |
| Dinkelacker AG DWB.DE | 0,3 | 30,3 | 24,3 | 71,0 | 43,2 | 0,8 | -9,1 |
| Deutsche Real Estate AG DRE2.DE | 0,2 | 9,4 | 18,1 | 66,1 | 56,9 | -11,5 | 126,0 |
| Median der gezeigten Unternehmen | 1,4 | 8,0 | 13,7 | 66,1 | 41,9 | 0,8 | 3,0 |
Grundlage sind die zuletzt gemeldeten Kennzahlen. Nebeneinander stehen nur Titel desselben Handelsplatzes, damit die Marktkapitalisierungen in derselben Währung gerechnet sind. Im Chart vergleichen →
Geschäftsjahre
Jahreszahlen
Geschäftsjahre aus den geprüften Jahresabschlüssen, ältestes zuerst. EBIT ist der operative Gewinn vor Zinsen und Steuern; die Bilanzsumme ist das gesamte Vermögen des Unternehmens.
Umsatz, Betriebsergebnis und Gewinn je Geschäftsjahr Mio. €
Umsatz Betriebsergebnis Gewinn
| Geschäftsjahr | Umsatz (Mio. €) | EBIT (Mio. €) | Nettogewinn (Mio. €) | GpA (€) | Operativer Cashflow (Mio. €) | Eigenkapital (Mio. €) | Bilanzsumme (Mio. €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2.209 | 931 | 2.341 | 3,98 | 829 | 13.469 | 32.522 |
| 2017 | 2.392 | 1.046 | 2.451 | 4,08 | 946 | 16.082 | 37.516 |
| 2018 | 2.708 | 964 | 2.307 | 3,62 | 1.133 | 18.882 | 49.388 |
| 2019 | 2.911 | 3.562 | 1.187 | 1,77 | 1.556 | 20.310 | 56.498 |
| 2020 | 3.147 | 5.464 | 3.269 | 4,71 | 1.431 | 24.146 | 62.417 |
| 2021 | 3.624 | 6.032 | 2.680 | 4,25 | 1.824 | 33.287 | 106.320 |
| 2022 | 5.152 | -364 | -669 | -0,85 | 2.084 | 31.332 | 101.390 |
| 2023 | 5.229 | 1.763 | -6.285 | -7,80 | 1.250 | 25.683 | 91.996 |
| 2024 | 5.939 | 1.002 | -896 | -1,09 | 2.402 | 23.996 | 90.236 |
| 2025 | 4.977 | 1.782 | 3.723 | 4,36 | 1.656 | 27.467 | 93.255 |
Quartale
Quartalszahlen
Jede Säule ist ein Quartal, die letzte ist die aktuellste. Über den Umschalter lassen sich die einzelnen Größen durchsehen.
Gewinn & Umsatz
Cashflow
Bilanz
Margen
Je Aktie
Chart anklicken oder mit Tab anspringen, dann mit ← und → durch die Perioden gehen.
Diese Kennzahl berichtet keine der ausgewählten Aktien. Wähle eine andere Kennzahl oder wechsle zwischen Jahr und Quartal.
· Gesamt · pro Jahr
Die Firmen berichten in verschiedenen Währungen — für einen fairen Vergleich „Indexiert“ einschalten oder eine Marge wählen.
Die Zahlen konnten gerade nicht geladen werden.
Quelle: Fundamentaldaten
| Quartal | GpA (Gewinn pro Aktie) | GpA YoY (%) | Umsatz (Mio. €) | Umsatz YoY (%) | Nettomarge (%) | OCF (Mio. €) | FCF (Mio. €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024: Q2 | 0,55 | 103,70 | 1.302 | -5,60 | -59,90 | 508 | 421 |
| 2026: Q2 | 0,48 | 4,30 | 1.685 | 3,00 | 43,70 | 328 | 222 |
| 2024: Q3 | 0,39 | -15,20 | 1.640 | 14,00 | -4,50 | 518 | 429 |
| 2024: Q4 | -0,88 | -150,50 | 1.943 | 36,40 | -18,00 | 756 | 465 |
| 2025: Q1 | 0,80 | 110,50 | 1.363 | -18,30 | 36,10 | 804 | 743 |
| 2025: Q2 | 0,46 | -16,40 | 1.636 | 25,70 | 19,00 | 786 | 696 |
| 2025: Q3 | 2,80 | 617,90 | 1.503 | -8,30 | 156,00 | 207 | -31 |
| 2025: Q4 | 0,14 | 116,00 | 1.665 | -14,30 | 34,60 | 354 | 312 |
| 2026: Q1 | 0,43 | -46,30 | 1.513 | 11,00 | 13,90 | 351 | 291 |
Was bedeuten diese Begriffe?
- GpA (Gewinn pro Aktie):
- Der Quartalsgewinn geteilt durch die Zahl aller Aktien — wie viel vom Gewinn rechnerisch auf eine einzelne Aktie entfällt. Im Englischen EPS.
- YoY (Year over Year):
- Veränderung gegenüber demselben Quartal des Vorjahres — so vergleicht man ohne saisonale Verzerrung (z. B. Weihnachtsgeschäft).
- Umsatz:
- Alle Erlöse des Quartals, bevor Kosten abgezogen werden — die oberste Zeile der Gewinn-und-Verlust-Rechnung.
- Nettomarge:
- Wie viel Prozent vom Umsatz am Ende als Gewinn übrig bleiben. Negativ heißt: Das Unternehmen schreibt Verlust.
- OCF (operativer Cashflow):
- Das Geld, das im Quartal tatsächlich aus dem laufenden Geschäft in die Kasse fließt — schwerer zu schönen als der Buchgewinn.
- FCF (freier Cashflow):
- Operativer Cashflow minus Investitionen — das Geld, das wirklich frei verfügbar ist, etwa für Schuldenabbau, Rückkäufe oder Dividenden.
Screening
In diesen Scannern enthalten
Diese Aktie besteht aktuell 2 unserer Scanner-Strategien — jeder Treffer verlinkt zum Scanner.
Wachstum
Recherche
Gezählt werden nur echte Treffer verifizierter Scanner; reine Kennzahl-Rankings (KGV, KUV & Co. sortieren das ganze Universum) zählen nicht als Treffer. Alle Scanner ansehen
Prognose
Analysten & Kursziel
Sammelbild der Kursziele und Empfehlungen aller Analysten, die den Titel begleiten. Kursziele sind Erwartungen für die nächsten 12 Monate, keine Zusagen — und sie folgen dem Kurs oft, statt ihn vorherzusagen.
Schätzungen je Geschäftsjahr
| Geschäftsjahr | GpA erwartet (€) | GpA-Spanne (€) | Umsatz erwartet (Mio. €) | Wachstum erwartet | Analysten |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2026 | 1,77 | 1,59 – 2,05 | 3.987 | -4,3 % | 7 |
| 31.12.2027 | 1,91 | 1,63 – 2,14 | 4.153 | 7,7 % | 7 |
Durchschnitt der Analystenschätzungen für die kommenden Geschäftsjahre. Die Spanne zeigt, wie weit optimistischste und vorsichtigste Schätzung auseinanderliegen — je breiter, desto unsicherer die Erwartung.
Bewertung
Was preist der Kurs ein?
Statt zu schätzen, was die Aktie wert ist, drehen wir die Frage um: Welches Wachstum des freien Cashflows muss eintreten, damit der heutige Börsenwert aufgeht? Die Annahmen dahinter lassen sich verschieben.
Der aktuelle Börsenwert unterstellt rund 7,2 % Wachstum des freien Cashflows pro Jahr über zehn Jahre (Annahmen: Diskontsatz 10,0 %, Terminalwachstum 2,5 %).
| Freier Cashflow (letzte zwölf Monate) | 878,8 Mio. € |
|---|---|
| Marktkapitalisierung | 16,91 Mrd. € |
| Freier Cashflow im zehnten Jahr | 1,76 Mrd. € |
| Anteil des Endwerts am Börsenwert | 54,8 % |
Zum Vergleich: In den vergangenen fünf Jahren schrumpfte der freie Cashflow um 1,8 % pro Jahr.
Sie zeigt, welche Annahme im heutigen Kurs steckt — nicht, ob sie eintritt. Alle Annahmen sind über die Regler veränderbar; die Zahlen ändern sich mit ihnen.
Vereinfachte Modellrechnung, keine Prognose und keine Empfehlung.
KI-Einstufung
KI-Einstufung
Vonovia verkauft keine KI und nennt KI in keinem Risikofaktor, benennt sie aber durchgaengig als eigenen Investitions- und Effizienzhebel: Der Vorstandsvorsitzende Luka Mucic macht Digitalisierung und Kuenstliche Intelligenz zu einer von drei strategischen Prioritaeten, das Chancenkapitel des Geschaeftsberichts 2025 fuehrt „Kuenstliche Intelligenz“ und „Robotics“ ausdruecklich als die beiden Schwerpunktfelder der laufenden Technologie-Investitionen, und die Praesentation zur Analystenkonferenz vom 5. August 2026 nennt KI-gestuetzte End-to-End-Prozesse als zusaetzlichen Ergebnishebel des Mittelfristplans. Umsatz aus KI-Produkten ist nirgends ausgewiesen. Der Halbjahresbericht 2026 selbst enthaelt keine KI-Aussage; die Einstufung bleibt daher unveraendert. Hinweis: Vonovia ist deutscher Emittent ohne SEC-Registrierung; Belegquellen sind die englische und die deutsche Fassung des Geschaeftsberichts 2025 sowie die englischsprachige Earnings-Call-Praesentation, das „en“-Feld zitiert jeweils die offizielle englische Fassung.
Volle Akte anzeigen — Zitate, Quellen, geprüfte Berichte
„We are still making systematic investments in testing and expanding new technologies. Two of the areas we are focusing on are artificial intelligence and robotics."
Wir investieren weiterhin konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien. Zwei Schwerpunktfelder dabei sind „Kuenstliche Intelligenz“ und „Robotics“.
Geschäftsbericht 2025 · 2026-03-19 · Zum SEC-Bericht
„In order to realize our ambitions, we will be investing heavily in areas such as digitalization and artificial intelligence. This will not only open up potential for further efficiency gains, but will also create manifold opportunities to accelerate our business processes and bring us closer to the people we interact with – within the team, with our business partners and with our customers."
Um unsere Ambitionen zu realisieren, werden wir z. B. intensiv in die Bereiche Digitalisierung und Kuenstliche Intelligenz investieren. Dies eroeffnet uns nicht nur weitere Effizienzgewinne, sondern bietet uns insbesondere viele Moeglichkeiten zur Beschleunigung unserer Unternehmensprozesse und verkuerzt die Wege zwischen den Menschen – im Team, zu unseren Geschaeftspartnern und zu unseren Kunden.
Geschäftsbericht 2025, Brief des Vorstands · 2026-03-19 · Zum SEC-Bericht
„Technological Progress: Digitalization, automation and AI offer great opportunities. Vonovia can make processes more efficient and, as a digital pioneer, further expand its current competitive advantage with new technologies."
Technologischer Fortschritt: Digitalisierung, Automatisierung und KI bieten grosse Chancen: Vonovia kann Prozesse effizienter gestalten und als digitale Vorreiterin den bereits bestehenden Wettbewerbsvorteil mit neuen Technologien weiter ausbauen.
Geschäftsbericht 2025, Grundlagen des Konzerns · 2026-03-19 · Zum SEC-Bericht
„Additional potential in digitalization & AI-based end-to-end process redesign, partner ecosystems and B2B business."
Zusaetzliches Potenzial in der Digitalisierung und in KI-gestuetzter End-to-End-Prozessneugestaltung, Partner-Oekosystemen und im B2B-Geschaeft.
H1 2026 Earnings Call Presentation, Mittelfristausblick · 2026-08-05 · Zum SEC-Bericht
Ausgewertete Berichte: Geschäftsbericht 2025 2026-03-19 · Zwischenmitteilung Q1 2026 2026-05-07 · Halbjahresbericht 2026 2026-08-05 · H1 2026 Earnings Call Presentation 2026-08-05
Eingestuft am 5. August 2026 · So entsteht die Einstufung
Wachstum
Wachstums-Score
Zehn Prüfungen aus den Jahresabschlüssen — jede bestandene zählt einen Punkt.
- Umsatz wächst über drei Jahre um mehr als 15 % pro Jahr -1,1 %
- Für das kommende Jahr werden mehr als 10 % Umsatzwachstum erwartet -82,1 %
- Aktienzahl wächst um weniger als 3 % pro Jahr 2,7 %
- Umsatzwachstum plus Cashflow-Marge ergeben mindestens 40 („Rule of 40") 10,1 %
- Bruttomarge ab 40 % und ohne nennenswerte Erosion 50,1 %
- Firmenwert aus Zukäufen wächst nicht schneller als der Umsatz 1,5 %
- Nettoverschuldung unter dem Doppelten des EBITDA 13,0 × EBITDA
- Operativer Cashflow deckt die Gewinne der letzten drei Jahre 8.766 Mio.
- Kapitalrendite ab 15 % oder gegenüber vor zwei Jahren gestiegen 2,0 %
- Insider halten mindestens 10 % oder kaufen netto zu 0,0 %
Ein Kriterium ohne Zahlen gilt weder als bestanden noch als verfehlt; einen Punktestand gibt es erst ab 7 beurteilbaren Kriterien. Quelle: Fundamentaldaten. Alle zehn Kriterien im Detail
Qualitätsprüfung
AAQS
2/10Der AAQS (AlleAktien Qualitätsscore) prüft 10 Qualitätskriterien zu Wachstum, Profitabilität und Bilanzstärke — nach der von AlleAktien entwickelten und veröffentlichten Methodik, von uns aus eigenen Fundamentaldaten berechnet. Ab 9 von 10 Punkten gilt eine Aktie als Qualitätsaktie. Bei kürzerer Börsenhistorie rechnen wir über die verfügbaren Geschäftsjahre (mindestens fünf).
- Umsatzwachstum 10 J > 5 % 9,4 %
- Erw. Umsatzwachstum 3 J > 5 % -8,7 %
- EBIT-Wachstum 10 J > 5 % 7,5 %
- Erw. EBIT-Wachstum 3 J > 5 % -33,9 %
- Nettoverschuldung < 4x EBIT 22,5x
- EBIT positiv, 10 J durchgehend 9
- Max. EBIT-Rückgang < 50 % 100,0 %
- Eigenkapitalrendite > 15 % 14,3 %
- ROCE > 15 % 2,0 %
- Renditeerwartung > 10 % -28,8 %
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Quelle: Fundamentaldaten
Das Unternehmen
Über das Unternehmen
Die Vonovia SE ist als integriertes Wohnimmobilienunternehmen in Europa tätig. Das Unternehmen ist in den Segmenten Rental, Value-Add, Recurring Sales und Development tätig. Es bietet Immobilienbewirtschaftung; immobiliennahe Dienstleistungen; und Mehrwertdienste, darunter Instandhaltung und Modernisierung von Immobilien, Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, Multimedia, Energieversorgung, Messdienste, WEG-Verwaltung und Versicherungsdienstleistungen. Das Unternehmen ist außerdem im Verkauf einzelner Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sowie in der Projektentwicklung zum Bau neuer Wohnungen tätig. Darüber hinaus befasst es sich mit dem Bau von Eigentums- und Mietwohnungen, dem Verkauf von Projekten an Investoren und der Errichtung neuer Gebäude auf vorhandenen Grundstücken im Bestand. Das Unternehmen firmierte zuvor als Deutsche Annington Immobilien SE und änderte seinen Namen im August 2015 in Vonovia SE. Die Vonovia SE wurde 1998 gegründet, am 10. Oktober 2017 eingetragen und hat ihren Sitz in Bochum, Deutschland.
- Mitarbeiter
- 11.856
- Hauptsitz
- Bochum, Germany
- Anschrift
- Universitätsstrasse 133, 44803 Bochum, Germany
- Telefon
- 49 234 314 0
- Website
- vonovia.com
- ISIN
- DE000A1ML7J1
- Aktien-Split
- 2:1 am 14.06.2017
Management
| Name | Position | Jahrgang |
|---|---|---|
| Philip Grosse | CFO & Member of Management Board | 1970 |
| Arnd Fittkau | Chief Rental Officer & Member of Management Board | 1973 |
| Ruth Werhahn | Chief Human Resources Officer & Member of Management Board | 1971 |
| Luka Mucic | Chairman Management Board & CEO | 1971 |
| Katja Wunschel | Chief Development Officer & Member of the Management Board | 1973 |
| Rene Hoffmann | Head of Investor Relations | – |
| Klaus Markus | Head of Corporate Communications | – |
| Karsten Rech | CIO | – |
| Alexander Weihe | Head of Innovation & Business Building | – |
| Isabel Ohlies | Head of Innovation Management - Innovation & Business Building | – |
Führungskräfte laut jüngsten Pflichtmeldungen; Positionsbezeichnungen in Originalsprache. Quelle: Fundamentaldaten.
Datenstand: 28. August 2026 · Quelle: Fundamentaldaten & SEC-Berichte (Geschäfts- und Quartalsberichte, 10-K/10-Q)
Hinweis: reine Faktenanalyse, keine Anlageberatung und keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf. Angaben ohne Gewähr.