TAG Immobilien AG
Einordnung
Unsere Einordnung
Journalistische Einschätzung der Redaktion zum Analysezeitpunkt — sie beurteilt das Unternehmen, nicht den Einstiegszeitpunkt. Keine Anlageberatung und keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf.
Geschäftsmodell, Zahlen und Bilanz halten unserer Prüfung stand. Ob der aktuelle Kurs einen Einstieg trägt, ist eine eigene Frage — sie hängt am Preis, nicht am Unternehmen.
Warum diese Farbe
Die Investmentfrage ist nicht, ob das operative Geschäft trägt (das tut es), sondern ob der Substanz-Abschlag die Finanzierungsrisiken aufwiegt. Die nächsten Prüfsteine: die Refinanzierung der 2026 fälligen Wandelanleihe zu welchen Konditionen, die Entwicklung des polnischen Leerstands (zuletzt 7,5 %) und ob der FFO I 2026 in der Prognosespanne von 187–197 Mio. € landet. Der Halbjahresbericht 2026 ist der nächste Beleg — nicht das Kurs-Gewinn-Verhältnis.
Woran sich die These entscheidet
Einschätzung: Chancen & Risiken
TAG Immobilien ist ein operativ starker, entschuldeter Wohnungskonzern, den die Börse unter dem Substanzwert seiner eigenen Häuser handelt (EPRA NTA 20,98 € je Aktie). Der 2025 gefallene IFRS-Gewinn (90,3 Mio. €) ist ein Buchhaltungs-Phantom aus latenten Steuern — operativ war es mit FFO I 181,0 Mio. € das beste Jahr. Dem stehen ein selbst als „hoch“ bezeichnetes Zinsrisiko samt 2026er-Refinanzierung, eine verwässernde Kapitalerhöhung unter Buchwert und zwei Leerstands-Fußnoten gegenüber. Keine Anlageberatung.
Operatives Geschäft & Mieten
Rekordjahr 2025: FFO I 181,0 Mio. € und FFO II 248,2 Mio. € über der eigenen Prognose, like-for-like-Mietwachstum in Deutschland 2,6 % und Polen 3,4 %. Das erste Quartal 2026 (FFO I 49,3 Mio. €) bestätigt den Kurs. Der operative Kern ist stabil und wächst.
Bilanz & Substanz
LTV in einem Jahr von 46,9 auf 41,0 Prozent gesenkt, EPRA NTA +10 % auf 20,98 € je Aktie. Die Aktie notiert unter diesem Substanzwert — man kauft geprüften Immobilienbestand mit Abschlag, bei aufgeräumter Verschuldung.
Ergebnisqualität (IFRS)
Das IFRS-Konzernergebnis (90,3 Mio. €, rückläufig) ist von Bewertungseffekten und latenten Steuern (−311,6 Mio. €) getrieben und als Ertragsmaß irreführend — das im Scanner sichtbare KGV von rund 30 taugt hier nicht zur Bewertung. Kein Mangel des Geschäfts, aber ein Grund, ausschließlich über FFO und NTA zu urteilen.
Finanzierung & Zinsen
TAG stuft das Zinsänderungsrisiko trotz 95 % Festzins selbst als „hoch“ ein; 2026 steht die Refinanzierung einer Wandelanleihe über rund 470 Mio. € an. Die Kapitalerhöhung im August 2025 erfolgte unter Buchwert und verwässerte Altaktionäre. Der niedrigere LTV mildert das Risiko, beseitigt es aber nicht.
Nachfrage & Polen
Neu ins Risikoinventar aufgenommen: möglicher Leerstand durch Rückwanderung ausländischer Mieter in Deutschland (Hochstufung gering → mittel). In Polen sprang der Leerstand zum 31.03.2026 auf 7,5 % (nach 4,8 %) — vermutlich Anlauf-Leerstand wachsender Neubauten, aber zu beobachten.
Zu beachten
Deutsche Gesellschaft ohne SEC-Filings: Alle Belegzitate sind deutsche Originale aus dem Geschäftsbericht 2025 (veröffentlicht 18.03.2026) und der Zwischenmitteilung Q1 2026 (12.05.2026); Fundamentaldaten und Scanner-Kennzahlen mit Datenstand 31. März 2026.
Kennzahlen-Hinweis: TAG weist neben dem hervorgehobenen Konzern-LTV (41,0 %) einen EPRA-LTV (43,2 %) aus; die Netto-Finanzschulden werden je nach Berechnungsbasis mit 3.085,8 Mio. € (EPRA) bzw. 2.935,8 Mio. € (Konzernbilanz) angegeben. Diese Analyse nennt jeweils die vom Unternehmen selbst hervorgehobene Kennzahl.
Bei Immobilien-AGs ist das IFRS-Ergebnis (und damit das KGV) von nicht zahlungswirksamen Bewertungs- und latenten Steuereffekten dominiert; maßgeblich für die Beurteilung sind FFO (Ertragskraft), EPRA NTA (Substanz) und LTV (Verschuldung).
Aktien-Wächter
Diese Analyse ist Stand 4. August 2026. Was sich seitdem bei TEG.DE geändert hat, meldet Dir der Aktien-Wächter.
Später 0,99 € im Monat je Aktie — die Vormerkung ist kostenlos, und als Vormerker erfährst Du als Erster vom Start.
Kursverlauf
Chart
Interaktiver Kurs-Chart (TradingView).
52-Wochen-Spanne: 10,80 € bis 16,60 € · Letzter Kurs: 11,00 € (Stand: 6. Oktober 2026)
Kennzahlen
Kennzahlen im Überblick
Alle Kennzahlen dieser Aktie, nach Themen sortiert. Das Fragezeichen an einer Beschriftung erklärt, was die Zahl bedeutet.
Basis
Performance
Technische Kennwerte
Aus der Kurshistorie berechnet · Stand: 06.10.2026
Bewertung
Rentabilität
Bilanz & Sicherheit
Wachstum
Dividende
Qualität & Screener
Vergleich
Branchenvergleich
Die Aktie neben den größten Unternehmen derselben Gruppe. Die Median-Zeile ist der mittlere Wert der oben gezeigten Unternehmen — nicht der ganzen Branche.
Sektor-Vergleich: Real Estate
| Unternehmen | Marktkap. (Mrd. €) | KGV | EV/EBITDA | Bruttomarge % | EBIT-Marge % | Umsatzwachstum (Jahr) % | Perf. 1J % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TAG Immobilien AG TEG.DE | 2,1 | 23,5 | 11,3 | 47,9 | 31,7 | -10,1 | -22,6 |
| Vantage Towers AG VTWR.DE | 19,6 | 40,2 | 23,0 | 82,8 | 42,5 | 7,0 | 6,3 |
| Vonovia SE VNA.DE | 14,4 | 3,9 | 12,2 | 60,9 | 39,7 | -16,2 | -33,3 |
| Deutsche Wohnen SE DWNI.DE | 6,3 | 5,9 | 10,3 | 53,9 | 33,3 | 14,5 | -27,6 |
| LEG Immobilien SE LEG.DE | 3,6 | 3,1 | 11,4 | 45,3 | 41,9 | 14,4 | -28,1 |
| Deutsche EuroShop AG DEQ.DE | 1,3 | 6,0 | 13,3 | 83,8 | 80,3 | 0,7 | 2,3 |
| TAG Colonia-Immobilien AG KBU.DE | 1,1 | 11,6 | 7,5 | 9,2 | 57,2 | -10,7 | -2,9 |
| Sedlmayr Grund und Immobilien AG SPB.DE | 0,8 | 76,0 | 26,5 | 74,9 | 52,1 | 5,7 | -14,1 |
| Patrizia AG PAT.DE | 0,6 | 20,9 | 10,5 | 92,9 | 14,2 | 4,0 | -0,9 |
| Median der gezeigten Unternehmen | 2,1 | 11,6 | 11,4 | 60,9 | 41,9 | 4,0 | -14,1 |
Grundlage sind die zuletzt gemeldeten Kennzahlen. Nebeneinander stehen nur Titel desselben Handelsplatzes, damit die Marktkapitalisierungen in derselben Währung gerechnet sind. Im Chart vergleichen →
Geschäftsjahre
Jahreszahlen
Geschäftsjahre aus den geprüften Jahresabschlüssen, ältestes zuerst. EBIT ist der operative Gewinn vor Zinsen und Steuern; die Bilanzsumme ist das gesamte Vermögen des Unternehmens.
Umsatz, Betriebsergebnis und Gewinn je Geschäftsjahr Mio. €
Umsatz Betriebsergebnis Gewinn
| Geschäftsjahr | Umsatz (Mio. €) | EBIT (Mio. €) | Nettogewinn (Mio. €) | GpA (€) | Operativer Cashflow (Mio. €) | Eigenkapital (Mio. €) | Bilanzsumme (Mio. €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 329 | 173 | 201 | 1,37 | 102 | 1.351 | 4.017 |
| 2017 | 426 | 186 | 311 | 1,97 | 124 | 1.626 | 4.635 |
| 2018 | 529 | 213 | 481 | 2,85 | 160 | 2.006 | 5.033 |
| 2019 | 498 | 631 | 446 | 2,64 | 154 | 2.343 | 5.647 |
| 2020 | 681 | 587 | 394 | 2,35 | 254 | 2.603 | 6.478 |
| 2021 | 612 | 772 | 570 | 3,38 | 164 | 3.040 | 7.089 |
| 2022 | 955 | 202 | 113 | 0,65 | 134 | 3.198 | 8.215 |
| 2023 | 1.330 | -1.688 | -397 | -2,26 | 292 | 2.885 | 7.300 |
| 2024 | 1.083 | 285 | 121 | 0,64 | 142 | 3.020 | 7.750 |
| 2025 | 974 | 291 | 93 | 0,44 | 231 | 3.262 | 9.047 |
Quartale
Quartalszahlen
Jede Säule ist ein Quartal, die letzte ist die aktuellste. Über den Umschalter lassen sich die einzelnen Größen durchsehen.
Gewinn & Umsatz
Cashflow
Bilanz
Margen
Je Aktie
Chart anklicken oder mit Tab anspringen, dann mit ← und → durch die Perioden gehen.
Diese Kennzahl berichtet keine der ausgewählten Aktien. Wähle eine andere Kennzahl oder wechsle zwischen Jahr und Quartal.
· Gesamt · pro Jahr
Die Firmen berichten in verschiedenen Währungen — für einen fairen Vergleich „Indexiert“ einschalten oder eine Marge wählen.
Die Zahlen konnten gerade nicht geladen werden.
Quelle: Fundamentaldaten
| Quartal | GpA (Gewinn pro Aktie) | GpA YoY (%) | Umsatz (Mio. €) | Umsatz YoY (%) | Nettomarge (%) | OCF (Mio. €) | FCF (Mio. €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024: Q2 | -0,33 | 82,50 | 222 | -8,90 | -25,90 | 9 | 6 |
| 2024: Q3 | 0,21 | 26,40 | 317 | 15,10 | 11,50 | 39 | 37 |
| 2024: Q4 | 0,48 | 166,00 | 277 | -50,20 | 32,80 | -23 | -26 |
| 2025: Q1 | 0,22 | -22,50 | 227 | -15,40 | 16,80 | 86 | 84 |
| 2025: Q2 | 0,64 | 294,80 | 207 | -7,00 | 53,60 | 13 | 9 |
| 2025: Q3 | 0,85 | 307,50 | 209 | -34,00 | 72,90 | -1 | -6 |
| 2025: Q4 | -1,10 | -329,40 | 328 | 18,40 | -63,40 | 133 | 129 |
| 2026: Q1 | 0,18 | -17,50 | 229 | 0,90 | 14,80 | 33 | 30 |
Was bedeuten diese Begriffe?
- GpA (Gewinn pro Aktie):
- Der Quartalsgewinn geteilt durch die Zahl aller Aktien — wie viel vom Gewinn rechnerisch auf eine einzelne Aktie entfällt. Im Englischen EPS.
- YoY (Year over Year):
- Veränderung gegenüber demselben Quartal des Vorjahres — so vergleicht man ohne saisonale Verzerrung (z. B. Weihnachtsgeschäft).
- Umsatz:
- Alle Erlöse des Quartals, bevor Kosten abgezogen werden — die oberste Zeile der Gewinn-und-Verlust-Rechnung.
- Nettomarge:
- Wie viel Prozent vom Umsatz am Ende als Gewinn übrig bleiben. Negativ heißt: Das Unternehmen schreibt Verlust.
- OCF (operativer Cashflow):
- Das Geld, das im Quartal tatsächlich aus dem laufenden Geschäft in die Kasse fließt — schwerer zu schönen als der Buchgewinn.
- FCF (freier Cashflow):
- Operativer Cashflow minus Investitionen — das Geld, das wirklich frei verfügbar ist, etwa für Schuldenabbau, Rückkäufe oder Dividenden.
Screening
In diesen Scannern enthalten
Diese Aktie besteht aktuell 3 unserer Scanner-Strategien — jeder Treffer verlinkt zum Scanner.
Beste Treffer
Wachstum
Recherche
Gezählt werden nur echte Treffer verifizierter Scanner; reine Kennzahl-Rankings (KGV, KUV & Co. sortieren das ganze Universum) zählen nicht als Treffer. Alle Scanner ansehen
Prognose
Analysten & Kursziel
Sammelbild der Kursziele und Empfehlungen aller Analysten, die den Titel begleiten. Kursziele sind Erwartungen für die nächsten 12 Monate, keine Zusagen — und sie folgen dem Kurs oft, statt ihn vorherzusagen.
Schätzungen je Geschäftsjahr
| Geschäftsjahr | GpA erwartet (€) | GpA-Spanne (€) | Umsatz erwartet (Mio. €) | Wachstum erwartet | Analysten |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2026 | 1,34 | 1,04 – 1,63 | 417 | 33,5 % | 2 |
| 31.12.2027 | 1,25 | 1,05 – 1,72 | 463 | -6,1 % | 4 |
Durchschnitt der Analystenschätzungen für die kommenden Geschäftsjahre. Die Spanne zeigt, wie weit optimistischste und vorsichtigste Schätzung auseinanderliegen — je breiter, desto unsicherer die Erwartung.
Bewertung
Was preist der Kurs ein?
Statt zu schätzen, was die Aktie wert ist, drehen wir die Frage um: Welches Wachstum des freien Cashflows muss eintreten, damit der heutige Börsenwert aufgeht? Die Annahmen dahinter lassen sich verschieben.
Der aktuelle Börsenwert unterstellt rund 0,9 % Wachstum des freien Cashflows pro Jahr über zehn Jahre (Annahmen: Diskontsatz 10,0 %, Terminalwachstum 2,5 %).
| Freier Cashflow (letzte zwölf Monate) | 173,5 Mio. € |
|---|---|
| Marktkapitalisierung | 2,11 Mrd. € |
| Freier Cashflow im zehnten Jahr | 189,3 Mio. € |
| Anteil des Endwerts am Börsenwert | 47,3 % |
Zum Vergleich: In den vergangenen fünf Jahren schrumpfte der freie Cashflow um 2,2 % pro Jahr.
Sie zeigt, welche Annahme im heutigen Kurs steckt — nicht, ob sie eintritt. Alle Annahmen sind über die Regler veränderbar; die Zahlen ändern sich mit ihnen.
Vereinfachte Modellrechnung, keine Prognose und keine Empfehlung.
KI-Einstufung
KI-Einstufung
Sonderfall deutsche Aktiengesellschaft ohne SEC-Filings — Grundlage sind der Geschäftsbericht 2025 (Konzern-/Jahresabschluss, veröffentlicht 18.03.2026) und die Zwischenmitteilung zum 1. Quartal 2026 (12.05.2026). Das Geschäftsmodell der TAG Immobilien AG (Wohnungsvermietung in Deutschland, Wohnungsentwicklung und -vermietung in Polen über ROBYG/Vantage) ist nicht KI-getrieben; die ausgewerteten Berichte dokumentieren keinen wesentlichen KI-Bezug als Umsatzquelle, Produktbestandteil oder eigenständiges KI-Geschäftsrisiko. Wesentliche Werttreiber und Risiken sind Mietentwicklung, Immobilienbewertung, Verschuldung/Refinanzierung (LTV, Zinsänderungsrisiko) sowie das polnische Entwicklungsgeschäft. Negativ-Befund dokumentiert — nach dem Kriterienkatalog bleibt es bei „neutral“.
Volle Akte anzeigen — Zitate, Quellen, geprüfte Berichte
Ausgewertete Berichte: Geschäftsbericht 2025 (Konzern-/Jahresabschluss) 2026-03-18 · Zwischenmitteilung zum 1. Quartal 2026 2026-05-12
Eingestuft am 21. Juli 2026 · So entsteht die Einstufung
Wachstum
Wachstums-Score
Zehn Prüfungen aus den Jahresabschlüssen — jede bestandene zählt einen Punkt.
- Umsatz wächst über drei Jahre um mehr als 15 % pro Jahr 0,7 %
- Für das kommende Jahr werden mehr als 10 % Umsatzwachstum erwartet -57,0 %
- Aktienzahl wächst um weniger als 3 % pro Jahr 6,8 %
- Umsatzwachstum plus Cashflow-Marge ergeben mindestens 40 („Rule of 40") 12,1 %
- Bruttomarge ab 40 % und ohne nennenswerte Erosion 43,0 %
- Firmenwert aus Zukäufen wächst nicht schneller als der Umsatz 3,2 %
- Nettoverschuldung unter dem Doppelten des EBITDA 5,8 × EBITDA
- Operativer Cashflow deckt die Gewinne der letzten drei Jahre 847 Mio.
- Kapitalrendite ab 15 % oder gegenüber vor zwei Jahren gestiegen 3,8 %
- Insider halten mindestens 10 % oder kaufen netto zu 0,0 %
Ein Kriterium ohne Zahlen gilt weder als bestanden noch als verfehlt; einen Punktestand gibt es erst ab 7 beurteilbaren Kriterien. Quelle: Fundamentaldaten. Alle zehn Kriterien im Detail
Qualitätsprüfung
AAQS
4/10Der AAQS (AlleAktien Qualitätsscore) prüft 10 Qualitätskriterien zu Wachstum, Profitabilität und Bilanzstärke — nach der von AlleAktien entwickelten und veröffentlichten Methodik, von uns aus eigenen Fundamentaldaten berechnet. Ab 9 von 10 Punkten gilt eine Aktie als Qualitätsaktie. Bei kürzerer Börsenhistorie rechnen wir über die verfügbaren Geschäftsjahre (mindestens fünf).
- Umsatzwachstum 10 J > 5 % 12,8 %
- Erw. Umsatzwachstum 3 J > 5 % -31,0 %
- EBIT-Wachstum 10 J > 5 % 6,0 %
- Erw. EBIT-Wachstum 3 J > 5 % 68,4 %
- Nettoverschuldung < 4x EBIT 10,8x
- EBIT positiv, 10 J durchgehend 9
- Max. EBIT-Rückgang < 50 % 100,0 %
- Eigenkapitalrendite > 15 % 3,1 %
- ROCE > 15 % 3,8 %
- Renditeerwartung > 10 % 85,6 %
Aktien mit der vollen AAQS-Punktzahl ansehen · Methodik bei AlleAktien nachlesen
Quelle: Fundamentaldaten
Das Unternehmen
Über das Unternehmen
Die TAG Immobilien AG, ein Immobilienunternehmen, befasst sich mit der Entwicklung, Bewirtschaftung und dem Verkauf eines Wohnimmobilienportfolios in Deutschland. Sie ist außerdem im Vermietungsgeschäft tätig. Das Unternehmen firmierte früher als TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-Aktiengesellschaft und änderte seinen Namen im September 2008 in TAG Immobilien AG. Die TAG Immobilien AG wurde 1882 gegründet und hat ihren Sitz in Hamburg, Deutschland.
- Mitarbeiter
- 1.951
- Hauptsitz
- Hamburg, Germany
- Anschrift
- Steckelhörn 5, 20457 Hamburg, Germany
- Telefon
- 49 40 380 32 0
- Website
- tag-ag.com
- ISIN
- DE0008303504
- Aktien-Split
- 3090:2951 am 12.07.2022
- Aktien-Split
- 911:908 am 02.03.2012
- Aktien-Split
- 62:61 am 22.11.2010
Management
| Name | Position | Jahrgang |
|---|---|---|
| Claudia Hoyer | COO, Co-CEO & Member of Management Board | 1972 |
| Martin Thiel CPA | CFO, Co-CEO & Member of Management Board | 1972 |
| Dominique Mann | Head of Investor & Public Relations | 1966 |
Führungskräfte laut jüngsten Pflichtmeldungen; Positionsbezeichnungen in Originalsprache. Quelle: Fundamentaldaten.
Datenstand: 6. Oktober 2026 · symbol.source_foreign
Hinweis: reine Faktenanalyse, keine Anlageberatung und keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf. Angaben ohne Gewähr.