Hamborner REIT AG (HABA.DE)
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Auf den ersten Blick ist die HAMBORNER-REIT-Aktie ein Traum für Dividendenjäger: 8,7 Prozent Ausschüttungsrendite bei einem grundsoliden Gewerbeimmobilien-REIT, dazu ein Kurs, der nur die Hälfte des Substanzwerts kostet. Wir haben den Geschäftsbericht 2025 gelesen — und dahinter steht ein Unternehmen im leisen Schrumpfkurs: Der operative Ertrag (FFO) fällt seit Jahren und soll 2026 noch weiter sinken, die Dividende wurde gerade erst gekürzt, das Portfolio wird kleiner. Ein Lehrstück darüber, warum eine hohe Dividendenrendite kein Beweis für sicheres Einkommen ist — sondern manchmal nur die Rechnung aus gefallenem Kurs und schrumpfendem Gewinn.
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Basis
Performance
Bewertung
Rentabilität
Bilanz & Sicherheit
Wachstum
Dividende
Qualität & Screener
KI-Einstufung
NeutralSonderfall deutsche Aktiengesellschaft ohne SEC-Filings — Grundlage ist der Geschäftsbericht 2025. Das Geschäftsmodell der HAMBORNER REIT AG (Bestandshaltung von Einzelhandels-/Fachmarkt- und Büroimmobilien als REIT) ist nicht KI-getrieben; der ausgewertete Bericht dokumentiert keinen wesentlichen KI-Bezug als Umsatzquelle, Produktbestandteil oder eigenständiges KI-Geschäftsrisiko. Maßgebliche Themen sind der rückläufige FFO (48,6 Mio. €, 2026e 38–42 Mio.), Mieterträge, Immobilienbewertung/NAV, LTV, die gekürzte Dividende (0,39 €) und die disziplinierte, schrumpfende Portfoliostrategie. Negativ-Befund dokumentiert — es bleibt bei „neutral“.
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Ausgewertete Berichte: Geschäftsbericht 2025 2026-04-01
Eingestuft am 21. Juli 2026 · So entsteht die Einstufung
Quartalszahlen
| Quartal | GpA (Gewinn pro Aktie) | GpA YoY (%) | Umsatz (Mio. $) | Umsatz YoY (%) | Nettomarge (%) | OCF (Mio. $) | FCF (Mio. $) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024: Q2 | 0,04 | 139,60 | 27 | 5,80 | 10,60 | 11 | 10 |
| 2024: Q3 | 0,05 | -18,90 | 26 | -1,90 | 15,10 | 15 | 14 |
| 2024: Q4 | 0,06 | 245,30 | 26 | -0,50 | 18,00 | 18 | 16 |
| 2025: Q1 | 0,03 | -46,70 | 26 | -2,00 | 9,80 | 14 | 13 |
| 2025: Q2 | 0,05 | 41,60 | 26 | -5,60 | 15,70 | 16 | 15 |
| 2025: Q3 | 0,03 | -38,80 | 25 | -6,30 | 10,80 | 12 | 11 |
| 2025: Q4 | 0,04 | -33,30 | 31 | 17,30 | 10,80 | 12 | 12 |
| 2026: Q1 | 0,04 | 29,90 | 26 | 0,10 | 10,80 | 10 | 10 |
- GpA (Gewinn pro Aktie):
- Der Quartalsgewinn geteilt durch die Zahl aller Aktien — wie viel vom Gewinn rechnerisch auf eine einzelne Aktie entfällt. Im Englischen EPS.
- YoY (Year over Year):
- Veränderung gegenüber demselben Quartal des Vorjahres — so vergleicht man ohne saisonale Verzerrung (z. B. Weihnachtsgeschäft).
- Umsatz:
- Alle Erlöse des Quartals, bevor Kosten abgezogen werden — die oberste Zeile der Gewinn-und-Verlust-Rechnung.
- Nettomarge:
- Wie viel Prozent vom Umsatz am Ende als Gewinn übrig bleiben. Negativ heißt: Das Unternehmen schreibt Verlust.
- OCF (operativer Cashflow):
- Das Geld, das im Quartal tatsächlich aus dem laufenden Geschäft in die Kasse fließt — schwerer zu schönen als der Buchgewinn.
- FCF (freier Cashflow):
- Operativer Cashflow minus Investitionen — das Geld, das wirklich frei verfügbar ist, etwa für Schuldenabbau, Rückkäufe oder Dividenden.
Einschätzung: Chancen & Risiken
Grundsolide für einen REIT: EPRA-LTV nur 44,3 %, EPRA-Leerstandsquote 3,5 %, WALT 5,3 Jahre. Kein Sanierungsfall, sondern ein qualitativ hochwertiger Bestand — die Krise anderer Immobilienwerte ist hier nicht das Thema.
Deutlicher Abschlag: Kurs-FFO-Verhältnis nur 7,5 und rund die Hälfte des Substanzwerts (NAV 9,07 € je Aktie). Wenn der FFO-Rückgang stoppt, ist das ein günstiger Einstieg in einen stabilen Dividendenwert.
Der FFO fällt seit Jahren (54,7 → 51,6 → 48,6 Mio. €) und soll 2026 auf nur noch 38–42 Mio. € sinken — der Rückgang beschleunigt sich. Für einen Dividendenwert ist das die entscheidende Schwäche: Die Ausschüttung folgt dem FFO.
Bereits gekürzt (0,48 → 0,39 € je Aktie, neuer Korridor 60–70 % des FFO). Die hohe Rendite von 8,7 % entsteht aus dem gefallenen Kurs, nicht aus Großzügigkeit; bei weiter sinkendem FFO drohen weitere Kürzungen.
Diszipliniert, aber schrumpfend: bewusster Verzicht auf teure Zukäufe 2025, Verkehrswert und WALT rückläufig. Die „strategische Neuausrichtung" schützt die Bilanz, ersetzt aber vorerst nicht die wegfallenden Erträge — eine Wartephase mit offenem Ausgang.
HAMBORNER REIT ist ein qualitativ hochwertiger, solide finanzierter Gewerbe-REIT (LTV 44,3 %, Leerstand 3,5 %) — aber in einer selbst gewählten Schrumpf- und Wartephase: Der FFO fällt seit Jahren (48,6 Mio. € 2025) und soll 2026 auf 38–42 Mio. € weiter sinken, die Dividende wurde bereits gekürzt (0,48 → 0,39 €). Die 8,7 % Rendite entstehen aus dem halbierten Kurs, nicht aus Großzügigkeit. Die Aktie ist günstig (Kurs-FFO 7,5, halber NAV) — als Wette darauf, dass der Ertragsrückgang stoppt. Keine Anlageberatung.
- Deutsche Gesellschaft ohne SEC-Filings: Belegzitate sind deutsche Originale aus dem Geschäftsbericht 2025; Kurs-, Rendite- und Kurs-FFO-Angaben beziehen sich auf den Jahresschlusskurs 2025 (Xetra).
- Als REIT ist HAMBORNER von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, muss dafür aber gesetzliche Vorgaben einhalten (u. a. Mindestausschüttung und Mindest-Eigenkapitalquote); die maßgebliche Ertragskennzahl ist der FFO, nicht der IFRS-Nettogewinn.
- Bei Immobilien-AGs sind FFO (Ertragskraft), NAV (Substanz) und LTV (Verschuldung) die maßgeblichen Kennzahlen; eine hohe Dividendenrendite bei sinkender Dividende ist meist ein Kurs-, kein Ausschüttungssignal.
Über das Unternehmen
Die Hamborner REIT AG ist eine börsennotierte, im SDAX gelistete Gesellschaft, die ausschließlich im Immobiliensektor tätig ist und sich als Bestandshalter renditestarker Gewerbeimmobilien positioniert. Ihre nachhaltigen Mieterträge basieren auf einem diversifizierten, über ganz Deutschland verteilten Immobilienportfolio mit einem Gesamtwert von rund 1,4 Milliarden Euro. Der Portfolioschwerpunkt liegt auf attraktiven Nahversorgungsimmobilien wie großflächigen Einzelhandelsobjekten, Fachmarktzentren und Baumärkten in erstklassigen Innenstadtlagen, Stadtteilzentren oder stark frequentierten Stadtrandlagen deutscher Groß- und Mittelstädte sowie auf modernen Bürogebäuden in etablierten Lagen. Die Hamborner REIT AG zeichnet sich durch langjährige Erfahrung am Immobilien- und Kapitalmarkt, ihre nachhaltig attraktive Dividendenstrategie und ihre schlanke, transparente Unternehmensstruktur aus. Die Gesellschaft ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) und profitiert von der Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer auf Unternehmensebene. Die Hamborner REIT AG wurde am 18. Juni 1953 in Deutschland gegründet.
| Mitarbeiter | 58 |
|---|---|
| Hauptsitz | Duisburg, Germany |
| Website | hamborner.de |
Management
| Name | Position | Jahrgang |
|---|---|---|
| Niclas Karoff | CEO & Chairman of Management Board | 1971 |
| Sarah Verheyen | COO, Chief Investment Officer & Member of Management Board | 1985 |
| Hans-Bernd Prior | Head of Technology | – |
| Christoph Heitmann | Head of Investor Relations, Financing & Corporate Communications | – |
| Sandra Fischer | Head of Human Resources | – |
| Torsten de Wendt | Head of Asset Management | – |
| Michael Weiß | Head of Transaction Management | – |
Führungskräfte laut jüngsten Pflichtmeldungen; Positionsbezeichnungen in Originalsprache. Quelle: Fundamentaldaten.
Chart
Interaktiver Kurs-Chart (TradingView).
Datenstand: 20. Juli 2026 · Quelle: Fundamentaldaten & SEC-Berichte (Geschäfts- und Quartalsberichte, 10-K/10-Q)
Hinweis: reine Faktenanalyse, keine Anlageberatung und keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf. Angaben ohne Gewähr.