Hamborner REIT AG
Einordnung
Unsere Einordnung
Journalistische Einschätzung der Redaktion zum Analysezeitpunkt — sie beurteilt das Unternehmen, nicht den Einstiegszeitpunkt. Keine Anlageberatung und keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf.
Das Geschäft funktioniert grundsätzlich, aber eine wesentliche Frage ist offen. Solange sie offen ist, tragen unsere Befunde kein Qualitätsurteil.
Warum diese Farbe
HAMBORNER ist kein Substanzrisiko: Verschuldung, Zinsdeckung und REIT-Eigenkapitalquote sind auch nach dem Halbjahr 2026 solide. Gelb bleibt die Ampel, weil die zentrale operative Frage offen ist und sich eher verschärft hat: Der FFO fällt weiter, das zweite Halbjahr 2026 muss laut Prognose deutlich schwächer ausfallen, und der Umbau vom Büro zum Einzelhandel ist erst mit einem einzigen Verkauf begonnen. Die nächsten Prüfsteine: ob der FFO 2026 in der Spanne von 38 bis 42 Mio. € landet, zu welchen Preisen weitere Büros verkauft werden und zu welcher Rendite das Geld in Einzelhandel fließt — nicht die Höhe der Dividendenrendite.
Woran sich die These entscheidet
Einschätzung: Chancen & Risiken
HAMBORNER REIT ist ein solide finanzierter Gewerbe-REIT (LTV 45,2 %, Durchschnittszins 2,2 %) mit stabilem Einzelhandelskern — aber in einer Schrumpf- und Umbauphase: Der FFO fällt seit Jahren, im ersten Halbjahr 2026 auf 23,8 Mio. €, und die bestätigte Prognose verlangt ein deutlich schwächeres zweites Halbjahr. Die Dividende wurde bereits gekürzt, der Büro-Ausstieg beginnt mit Abschlägen. Die Aktie kostet rund 47 % des NAV — als Wette darauf, dass der Ertragsrückgang stoppt. Keine Anlageberatung.
Bilanz & Portfolioqualität
Solide für einen REIT: EPRA-LTV 45,2 %, REIT-Eigenkapitalquote 53,9 % (Mindestwert 45 %), Durchschnittszins 2,2 %, Zinsdeckung 4,4-fach (30. Juni 2026). Der Einzelhandelskern ist mit 2,0 % Leerstand und 6,2 Jahren Restlaufzeit stabil.
Bewertung
Kurs rund 47 % des NAV von 8,72 € je Aktie (1. Oktober 2026) — optisch ein klarer Abschlag. Auf die Prognose 2026 gerechnet ist das Kurs-FFO-Verhältnis aber von 7,5 auf rund 8,0 bis 8,9 gestiegen: billiger im Kurs, nicht billiger im Ertrag.
Ertragskraft (FFO)
Der FFO fällt seit Jahren (54,7 → 51,6 → 48,6 Mio. €), im ersten Halbjahr 2026 um 4,4 % auf 23,8 Mio. €. Die bestätigte Prognose von 38 bis 42 Mio. € lässt für das zweite Halbjahr rechnerisch nur 14,2 bis 18,2 Mio. € übrig.
Dividende
Bereits gekürzt (0,48 → 0,39 € je Aktie, Korridor 60–70 % des FFO). Auf die Prognose 2026 ergibt der Korridor rechnerisch nur 0,28 bis 0,36 € je Aktie; die hohe Rendite entsteht aus dem gefallenen Kurs.
Strategie & Umbau
Der Wechsel zum Einzelhandels-REIT ist nachvollziehbar, aber groß: 575,4 Mio. € Büro im Bestand, der erste Verkauf lag knapp 5 % unter Verkehrswert, zum Halbjahr 19,2 Mio. € Wertminderungen. Reinvestitionen stehen noch aus.
Finanzierung
Rund 87 Mio. € Kredite zu 1,2 bis 1,4 % Zins werden im zweiten Halbjahr 2026 fällig, weitere 20,5 % der Finanzverbindlichkeiten 2027. Jeder Prozentpunkt Mehrzins auf die 87 Mio. € kostet rechnerisch rund 0,9 Mio. € FFO im Jahr.
Zu beachten
Fortgeschrieben am 1. Oktober 2026 auf den Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 (veröffentlicht 4. August 2026, weder geprüft noch prüferisch durchgesehen); Erstfassung vom 21. Juli 2026 auf Basis des Geschäftsberichts 2025.
Deutsche Gesellschaft ohne SEC-Filings: Belegzitate sind deutsche Originale aus Geschäftsbericht, Halbjahresbericht, Ad-hoc-Mitteilung, Pressemitteilung vom 4. August 2026 und Unternehmenspräsentation September 2026; das Zitat aus der Präsentation zur Telefonkonferenz ist englisch mit eigener Übersetzung. Eine Mitschrift der Telefonkonferenz lag nicht vor.
Kurs-, Rendite- und Bewertungsangaben beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf den Xetra-Schlusskurs vom 1. Oktober 2026 (4,14 €). Halbjahres-FFO für das zweite Halbjahr 2025 und 2026 sowie die rechnerische Dividendenspanne 2026 sind eigene Rechnungen aus Unternehmensangaben.
Als REIT ist HAMBORNER von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, muss aber u. a. eine Mindestausschüttung und eine Eigenkapitalquote von mindestens 45 % einhalten; maßgebliche Kennzahlen sind FFO (Ertrag), NAV (Substanz) und LTV (Verschuldung).
Aktien-Wächter
Diese Analyse ist Stand 1. Oktober 2026. Was sich seitdem bei HABA.DE geändert hat, meldet Dir der Aktien-Wächter.
Später 0,99 € im Monat je Aktie — die Vormerkung ist kostenlos, und als Vormerker erfährst Du als Erster vom Start.
Kursverlauf
Chart
Interaktiver Kurs-Chart (TradingView).
52-Wochen-Spanne: 4,00 € bis 5,30 € · Letzter Kurs: 4,00 € (Stand: 3. November 2026)
Kennzahlen
Kennzahlen im Überblick
Alle Kennzahlen dieser Aktie, nach Themen sortiert. Das Fragezeichen an einer Beschriftung erklärt, was die Zahl bedeutet.
Basis
Performance
Technische Kennwerte
Aus der Kurshistorie berechnet · Stand: 03.11.2026
Bewertung
Rentabilität
Bilanz & Sicherheit
Wachstum
Dividende
Qualität & Screener
Vergleich
Branchenvergleich
Die Aktie neben den größten Unternehmen derselben Gruppe. Die Median-Zeile ist der mittlere Wert der oben gezeigten Unternehmen — nicht der ganzen Branche.
Sektor-Vergleich: Real Estate
| Unternehmen | Marktkap. (Mrd. €) | KGV | EV/EBITDA | Bruttomarge % | EBIT-Marge % | Umsatzwachstum (Jahr) % | Perf. 1J % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hamborner REIT AG HABA.DE | 0,3 | – | 12,0 | 72,8 | -50,2 | 0,9 | -15,8 |
| Vantage Towers AG VTWR.DE | 19,0 | 39,0 | 23,0 | 82,8 | 42,5 | 7,0 | 6,1 |
| Vonovia SE VNA.DE | 13,8 | 3,7 | 12,0 | 60,9 | 39,7 | -16,2 | -33,4 |
| Deutsche Wohnen SE DWNI.DE | 6,1 | 5,7 | 10,2 | 53,9 | 33,3 | 14,5 | -29,1 |
| LEG Immobilien SE LEG.DE | 3,8 | 3,3 | 11,6 | 45,3 | 41,9 | 14,4 | -22,1 |
| TAG Immobilien AG TEG.DE | 2,2 | 24,2 | 11,4 | 47,9 | 31,7 | -10,1 | -19,2 |
| Deutsche EuroShop AG DEQ.DE | 1,2 | 5,9 | 12,6 | 83,8 | 80,3 | 0,7 | -8,8 |
| TAG Colonia-Immobilien AG KBU.DE | 1,1 | 11,4 | 7,5 | 9,2 | 57,2 | -10,7 | -3,1 |
| Accentro Real Estate AG A4Y0.DE | 1,0 | – | 10,2 | 21,4 | -90,5 | -14,3 | 162.400,0 |
| Median der gezeigten Unternehmen | 2,2 | 5,9 | 11,6 | 53,9 | 39,7 | 0,7 | -15,8 |
Grundlage sind die zuletzt gemeldeten Kennzahlen. Nebeneinander stehen nur Titel desselben Handelsplatzes, damit die Marktkapitalisierungen in derselben Währung gerechnet sind. Im Chart vergleichen →
Geschäftsjahre
Jahreszahlen
Geschäftsjahre aus den geprüften Jahresabschlüssen, ältestes zuerst. EBIT ist der operative Gewinn vor Zinsen und Steuern; die Bilanzsumme ist das gesamte Vermögen des Unternehmens.
Umsatz, Betriebsergebnis und Gewinn je Geschäftsjahr Mio. €
Umsatz Betriebsergebnis Gewinn
| Geschäftsjahr | Umsatz (Mio. €) | EBIT (Mio. €) | Nettogewinn (Mio. €) | GpA (€) | Operativer Cashflow (Mio. €) | Eigenkapital (Mio. €) | Bilanzsumme (Mio. €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 70 | 28 | 17 | 0,26 | 51 | 561 | 1.007 |
| 2017 | 85 | 29 | 18 | 0,22 | 59 | 548 | 1.174 |
| 2018 | 97 | 33 | 19 | 0,24 | 67 | 532 | 1.210 |
| 2019 | 99 | 33 | 18 | 0,22 | 68 | 514 | 1.235 |
| 2020 | 102 | 34 | -9 | -0,12 | 69 | 474 | 1.266 |
| 2021 | 98 | 32 | 54 | 0,67 | 67 | 497 | 1.286 |
| 2022 | 99 | 26 | 13 | 0,16 | 63 | 474 | 1.288 |
| 2023 | 105 | 11 | -1 | -0,01 | 69 | 434 | 1.161 |
| 2024 | 106 | 25 | 16 | 0,20 | 61 | 411 | 1.133 |
| 2025 | 107 | 23 | 13 | 0,15 | 47 | 385 | 1.062 |
Quartale
Quartalszahlen
Jede Säule ist ein Quartal, die letzte ist die aktuellste. Über den Umschalter lassen sich die einzelnen Größen durchsehen.
Gewinn & Umsatz
Cashflow
Bilanz
Margen
Je Aktie
Chart anklicken oder mit Tab anspringen, dann mit ← und → durch die Perioden gehen.
Diese Kennzahl berichtet keine der ausgewählten Aktien. Wähle eine andere Kennzahl oder wechsle zwischen Jahr und Quartal.
· Gesamt · pro Jahr
Die Firmen berichten in verschiedenen Währungen — für einen fairen Vergleich „Indexiert“ einschalten oder eine Marge wählen.
Die Zahlen konnten gerade nicht geladen werden.
Quelle: Fundamentaldaten
| Quartal | GpA (Gewinn pro Aktie) | GpA YoY (%) | Umsatz (Mio. €) | Umsatz YoY (%) | Nettomarge (%) | OCF (Mio. €) | FCF (Mio. €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024: Q2 | 0,04 | 139,60 | 27 | 5,80 | 10,60 | 11 | 10 |
| 2026: Q2 | – | – | 25 | -0,70 | -65,20 | 16 | 16 |
| 2024: Q3 | 0,05 | -18,90 | 26 | -1,90 | 15,10 | 15 | 14 |
| 2024: Q4 | 0,06 | 245,30 | 26 | -0,50 | 18,00 | 18 | 16 |
| 2025: Q1 | 0,03 | -46,70 | 26 | -2,00 | 9,80 | 14 | 13 |
| 2025: Q2 | 0,05 | 41,60 | 26 | -5,60 | 15,70 | 16 | 15 |
| 2025: Q3 | 0,03 | -38,80 | 25 | -6,30 | 10,80 | 12 | 11 |
| 2025: Q4 | 0,04 | -33,30 | 31 | 17,30 | 10,80 | 12 | 12 |
| 2026: Q1 | 0,04 | 29,90 | 26 | 0,10 | 10,80 | 10 | 10 |
Was bedeuten diese Begriffe?
- GpA (Gewinn pro Aktie):
- Der Quartalsgewinn geteilt durch die Zahl aller Aktien — wie viel vom Gewinn rechnerisch auf eine einzelne Aktie entfällt. Im Englischen EPS.
- YoY (Year over Year):
- Veränderung gegenüber demselben Quartal des Vorjahres — so vergleicht man ohne saisonale Verzerrung (z. B. Weihnachtsgeschäft).
- Umsatz:
- Alle Erlöse des Quartals, bevor Kosten abgezogen werden — die oberste Zeile der Gewinn-und-Verlust-Rechnung.
- Nettomarge:
- Wie viel Prozent vom Umsatz am Ende als Gewinn übrig bleiben. Negativ heißt: Das Unternehmen schreibt Verlust.
- OCF (operativer Cashflow):
- Das Geld, das im Quartal tatsächlich aus dem laufenden Geschäft in die Kasse fließt — schwerer zu schönen als der Buchgewinn.
- FCF (freier Cashflow):
- Operativer Cashflow minus Investitionen — das Geld, das wirklich frei verfügbar ist, etwa für Schuldenabbau, Rückkäufe oder Dividenden.
Screening
In diesen Scannern enthalten
Diese Aktie besteht aktuell 4 unserer Scanner-Strategien — jeder Treffer verlinkt zum Scanner.
Geprüfte Scanner
Wachstum
Dividenden
Recherche
Gezählt werden nur echte Treffer verifizierter Scanner; reine Kennzahl-Rankings (KGV, KUV & Co. sortieren das ganze Universum) zählen nicht als Treffer. Rot markierte Scanner sind Warn-Signale (Risiko-/Short-Scanner) — dort enthalten zu sein ist kein Gütesiegel. Alle Scanner ansehen
Prognose
Analysten & Kursziel
Sammelbild der Kursziele und Empfehlungen aller Analysten, die den Titel begleiten. Kursziele sind Erwartungen für die nächsten 12 Monate, keine Zusagen — und sie folgen dem Kurs oft, statt ihn vorherzusagen.
Schätzungen je Geschäftsjahr
| Geschäftsjahr | GpA erwartet (€) | GpA-Spanne (€) | Umsatz erwartet (Mio. €) | Wachstum erwartet | Analysten |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2026 | 0,01 | -0,09 – 0,09 | 91 | -95,6 % | 3 |
| 31.12.2027 | 0,14 | 0,11 – 0,16 | 93 | 1.924,0 % | 2 |
Durchschnitt der Analystenschätzungen für die kommenden Geschäftsjahre. Die Spanne zeigt, wie weit optimistischste und vorsichtigste Schätzung auseinanderliegen — je breiter, desto unsicherer die Erwartung.
Bewertung
Was preist der Kurs ein?
Statt zu schätzen, was die Aktie wert ist, drehen wir die Frage um: Welches Wachstum des freien Cashflows muss eintreten, damit der heutige Börsenwert aufgeht? Die Annahmen dahinter lassen sich verschieben.
Der aktuelle Börsenwert unterstellt rund -7,7 % Wachstum des freien Cashflows pro Jahr über zehn Jahre (Annahmen: Diskontsatz 10,0 %, Terminalwachstum 2,5 %).
| Freier Cashflow (letzte zwölf Monate) | 48,4 Mio. € |
|---|---|
| Marktkapitalisierung | 323,0 Mio. € |
| Freier Cashflow im zehnten Jahr | 21,7 Mio. € |
| Anteil des Endwerts am Börsenwert | 35,4 % |
Sie zeigt, welche Annahme im heutigen Kurs steckt — nicht, ob sie eintritt. Alle Annahmen sind über die Regler veränderbar; die Zahlen ändern sich mit ihnen.
Vereinfachte Modellrechnung, keine Prognose und keine Empfehlung.
KI-Einstufung
KI-Einstufung
Sonderfall deutsche Aktiengesellschaft ohne SEC-Filings — Grundlage ist der Geschäftsbericht 2025. Das Geschäftsmodell der HAMBORNER REIT AG (Bestandshaltung von Einzelhandels-/Fachmarkt- und Büroimmobilien als REIT) ist nicht KI-getrieben; der ausgewertete Bericht dokumentiert keinen wesentlichen KI-Bezug als Umsatzquelle, Produktbestandteil oder eigenständiges KI-Geschäftsrisiko. Maßgebliche Themen sind der rückläufige FFO (48,6 Mio. €, 2026e 38–42 Mio.), Mieterträge, Immobilienbewertung/NAV, LTV, die gekürzte Dividende (0,39 €) und die disziplinierte, schrumpfende Portfoliostrategie. Negativ-Befund dokumentiert — es bleibt bei „neutral“.
Volle Akte anzeigen — Zitate, Quellen, geprüfte Berichte
Ausgewertete Berichte: Geschäftsbericht 2025 2026-04-01
Eingestuft am 21. Juli 2026 · So entsteht die Einstufung
Wachstum
Wachstums-Score
Zehn Prüfungen aus den Jahresabschlüssen — jede bestandene zählt einen Punkt.
- Umsatz wächst über drei Jahre um mehr als 15 % pro Jahr 2,4 %
- Für das kommende Jahr werden mehr als 10 % Umsatzwachstum erwartet -12,3 %
- Aktienzahl wächst um weniger als 3 % pro Jahr 0,0 %
- Umsatzwachstum plus Cashflow-Marge ergeben mindestens 40 („Rule of 40") 42,3 %
- Bruttomarge ab 40 % und ohne nennenswerte Erosion 69,2 %
- Firmenwert aus Zukäufen wächst nicht schneller als der Umsatz 0,0 %
- Nettoverschuldung unter dem Doppelten des EBITDA 8,8 × EBITDA
- Operativer Cashflow deckt die Gewinne der letzten drei Jahre 148 Mio.
- Kapitalrendite ab 15 % oder gegenüber vor zwei Jahren gestiegen 2,4 %
- Insider halten mindestens 10 % oder kaufen netto zu 12,2 %
Ein Kriterium ohne Zahlen gilt weder als bestanden noch als verfehlt; einen Punktestand gibt es erst ab 7 beurteilbaren Kriterien. Quelle: Fundamentaldaten. Alle zehn Kriterien im Detail
Qualitätsprüfung
AAQS
1/10Der AAQS (AlleAktien Qualitätsscore) prüft 10 Qualitätskriterien zu Wachstum, Profitabilität und Bilanzstärke — nach der von AlleAktien entwickelten und veröffentlichten Methodik, von uns aus eigenen Fundamentaldaten berechnet. Ab 9 von 10 Punkten gilt eine Aktie als Qualitätsaktie. Bei kürzerer Börsenhistorie rechnen wir über die verfügbaren Geschäftsjahre (mindestens fünf).
- Umsatzwachstum 10 J > 5 % 4,8 %
- Erw. Umsatzwachstum 3 J > 5 % -6,8 %
- EBIT-Wachstum 10 J > 5 % -2,0 %
- Erw. EBIT-Wachstum 3 J > 5 % -6,3 %
- Nettoverschuldung < 4x EBIT 25,9x
- EBIT positiv, 10 J durchgehend 10
- Max. EBIT-Rückgang < 50 % 67,1 %
- Eigenkapitalrendite > 15 % 3,2 %
- ROCE > 15 % 2,4 %
- Renditeerwartung > 10 % 6,5 %
Aktien mit der vollen AAQS-Punktzahl ansehen · Methodik bei AlleAktien nachlesen
Quelle: Fundamentaldaten
Das Unternehmen
Über das Unternehmen
Die Hamborner REIT AG ist eine börsennotierte, im SDAX gelistete Gesellschaft, die ausschließlich im Immobiliensektor tätig ist und sich als Bestandshalter renditestarker Gewerbeimmobilien positioniert. Ihre nachhaltigen Mieterträge basieren auf einem diversifizierten, über ganz Deutschland verteilten Immobilienportfolio mit einem Gesamtwert von rund 1,4 Milliarden Euro. Der Portfolioschwerpunkt liegt auf attraktiven Nahversorgungsimmobilien wie großflächigen Einzelhandelsobjekten, Fachmarktzentren und Baumärkten in erstklassigen Innenstadtlagen, Stadtteilzentren oder stark frequentierten Stadtrandlagen deutscher Groß- und Mittelstädte sowie auf modernen Bürogebäuden in etablierten Lagen. Die Hamborner REIT AG zeichnet sich durch langjährige Erfahrung am Immobilien- und Kapitalmarkt, ihre nachhaltig attraktive Dividendenstrategie und ihre schlanke, transparente Unternehmensstruktur aus. Die Gesellschaft ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) und profitiert von der Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer auf Unternehmensebene. Die Hamborner REIT AG wurde am 18. Juni 1953 in Deutschland gegründet.
- Mitarbeiter
- 61
- Hauptsitz
- Duisburg, Germany
- Anschrift
- Goethestrasse 45, 47166 Duisburg, Germany
- Telefon
- 49 203 54405 0
- Website
- hamborner.de
- ISIN
- DE000A3H2333
- Aktien-Split
- 587:580 am 13.09.2016
- Aktien-Split
- 889:872 am 25.06.2015
- Aktien-Split
- 349:343 am 03.07.2012
Management
| Name | Position | Jahrgang |
|---|---|---|
| Niclas Karoff | CEO & Chairman of Management Board | 1971 |
| Sarah Verheyen | COO, Chief Investment Officer & Member of Management Board | 1985 |
| Hans-Bernd Prior | Head of Technology | – |
| Christoph Heitmann | Head of Investor Relations, Financing & Corporate Communications | – |
| Sandra Fischer | Head of Human Resources | – |
| Torsten de Wendt | Head of Asset Management | – |
| Michael Weiß | Head of Transaction Management | – |
Führungskräfte laut jüngsten Pflichtmeldungen; Positionsbezeichnungen in Originalsprache. Quelle: Fundamentaldaten.
Datenstand: 3. November 2026 · symbol.source_foreign
Hinweis: reine Faktenanalyse, keine Anlageberatung und keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf. Angaben ohne Gewähr.